Il mattone non delude mai. Non delude quando le cose vanno bene, ma neppure quando la congiuntura economica inizia a scricchiolare. «Nonostante il calo delle compravendite dovuto al rialzo dei tassi, i prezzi continuano a salire», ha sottolineato Mario Breglia, fondatore e presidente di Scenari Immobiliari, alla 31ma edizione del Forum di Scenari Immobiliari a Rapallo. «Una lunga camminata sul lago ghiacciato», la definisce: «Si avanza con prudenza tendendo l’orecchio ai primi scricchiolii, pronti a cambiare percorso per evitare di rompere la superficie e cadere nell’acqua gelata. Non si conosce la profondità del ghiaccio, ma sembra essere sufficientemente robusto da offrire un sostegno valido». L’Europan Outlook 2024 descrive un mercato europeo del mattone che chiude il 2023 con andamenti contrastanti: il fatturato complessivo è superiore ai 1.100 miliardi di euro con un incremento dell’1,4% rispetto al 2022. Ma se la Germania nel 2023 è la protagonista in negativo con un calo del 5,2%, l’Italia, al contrario, mostra un incremento del 3,6%. Il mercato italiano, secondo Breglia «si trova in una fase di sostanziale stabilità, con una domanda crescente in quasi tutti i comparti ma offerta inadeguata. Nel 2024 ci aspettiamo un incremento del fatturato complessivo a 147,3 miliardi di euro: si tratta del valore più alto registrato nel ventunesimo secolo. La contrazione delle compravendite residenziali è parzialmente attutita dagli incrementi dei prezzi e il fatturato risulta così in crescita del 5,3%, con previsione per il 2024 di un ulteriore incremento del 2,5%».
Sul fronte del residenziale, l’Italia si prevede che chiuderà in calo il 2023 con una diminuzione degli scambi di quasi il 13%, attestandosi sulle 680 mila compravendite. Per il 2024 si prevede una ulteriore discesa che dovrebbe comunque restare inferiore ai sei punti percentuali con circa 640 mila compravendite. Ma è da notare che il nostro Paese alla fine di quest’anno registra una crescita media del prezzo di vendita residenziale del 2,8% e che insieme alla Spagna (2,2%) sono le sole due nazioni in positivo. I prezzi medi nel settore residenziale in Italia sono previsti in salita del 3,5% nel corso del 2024, sia per un effetto trascinamento dell’inflazione che per l’incremento della domanda sui prodotti di qualità.
Sono i nuovi progetti di sviluppo a tener banco, come Milano 3.0 – Next Generation Living, promosso da DeA Capital Real Estate Sgr. «Un progetto, ormai ben visibile, caratterizzato da elementi quali natura, moderni servizi premium e lifestyle, che lo rendono il luogo ideale nel quale vivere per coloro che cercano la combinazione perfetta tra benessere, tecnologia, sostenibilità con un ottimo rapporto qualità prezzo, tra i migliori ad oggi sul mercato milanese», ha spiegato Renzo Misitano, direttore sviluppo immobiliare di DeA Capital Real Estate Sgr. È in ripresa anche il mercato della casa nella Capitale, con una forte richiesta sia di prima casa che di appartamenti da mettere in locazione. È in calo, invece, il mercato delle seconde case ad uso turistico.
Secondo Scenari Immobiliari il 2023 si chiuderà con prezzi degli uffici sostanzialmente stabili (0,5%) rispetto al 2022, mentre la domanda nel 2023 è diminuita in tutte le principali capitali europee, escluse Parigi, Madrid, Oslo e la City di Londra. In calo anche l’assorbimento di spazi che a fine anno segnerà una diminuzione inferiore aal 15% per un totale di 3,8 milioni di mq transati. I canoni di locazione stanno crescendo moderatamente a Roma, Parigi, Madrid e Francoforte, mentre calano a Milano, Barcellona, Londra, Berlino e Zurigo.
Quando alla logistica, i valori nel 2023 dovrebbero aumentare dell’1,2% rispetto all’anno precedente e per il 2024 si prevede un andamento analogo, con i prezzi in aumento dell’1,4% in Italia e Francia e dell’1,7% in Germania. «L’Italia è un mercato in cui si può e si deve ancora credere e che offre ancora tantissime possibilità», ha sottolineato Andrea Benvenuti, Partner e Managing Director Development and Construction di Logistics Capital Partners, che all’attivo ha, tra gli altri, varie strutture realizzate per Amazon, come il primo immobile logistico certificato a impatto zero di carbonio nell’Europa continentale, a Cividate al Piano (BG). Per quanto oggi gli investimenti nel settore logistico siano leggermente calati, la domanda del mercato rimane alta e nei primi sei mesi del 2023 l’assorbimento (take-up) ha segnato numeri record. La disponibilità di prodotto (vacancy) è molto bassa, per esempio Torino e Verona hanno disponibilità praticamente nulla: ci sono meno spazi e gli investitori sono spinti ad investire in immobili anche speculativi. Siamo lontani dai fasti del periodo del Covid che, per il mercato logistico, è stato un’opportunità più che un problema. La gente, costretta a casa, era più portata a ordinare online, a fare il famoso “click”. Nel periodo 2019/2022 il settore e-commerce ha avuto un incremento annuo del 28-30% portandosi dietro la domanda di magazzini di grosse dimensioni, big box, multilivello e automatizzati con robot». Sempre di Lcp è l’LCP Trecate XXL, che ha ottenuto la certificazione formale Leed Platinum: «Con questa operazione a Trecate, il Gruppo Kering ha voluto spostare la gestione della logistica mondiale in unico punto. Dove? In Italia, perché l’Italia comunque continua ad essere, oltre che il centro produttivo della maggior parte dei prodotti di lusso, crocevia importantissimo per la distribuzione dei prodotti di qualità».
Al Forum di Scenari Immobiliari Sfre, società di project & monstruction Management, ha presentato Casei Gerola Logistics Park in prossimità delle Autostrade A7 e A21, certificato Leed Platinum. «Ciò che è iniziato come una sfida», sottolinea il Ceo Filippo Salis, «grazie all’opportunità offerta da Invesco e la sinergica collaborazione con Engineering 2k e Cbre, si è rivelato alla fine uno dei progetti più riusciti e importanti del panorama europeo. I traguardi ottenuti spingono l’intero settore a pensarsi sempre più performante e innovativo».
Nel comparto retail i prezzi sono sostanzialmente stabili nel nostro Paese così come in Francia e in Germania, mentre in Spagna il valore medio segna quest’anno un calo del 2,1%. Nell’ultimo anno sono sempre più numerosi i “retailers” che decidono di acquistare gli immobili per i quali stanno pagando l’affitto e questa tendenza rappresenta il 23% del volume totale degli investimenti retail in Europa nella prima metà dell’anno. «I nuovi trend del settore registrano un’importante crescita del retail high street sia nelle città italiane che europee», ha sottolineato Maria Luisa Daglia, country manager della sede italiana di Agilité. «In particolar modo, assistiamo ad una sempre maggiore richiesta di riqualificazione di spazi esistenti che vengono trasformati in nuove unità commerciali spesso inserite in edifici multi-tenant e mixed use con l’obiettivo di renderli più attrattivi. Ne è un eccellente esempio la recente apertura dello store End, nello storico Palazzo Venezia a Milano».
Il trend evolutivo che sta interessando i centri commerciali è quello di diventare sempre più mixed-use spaces: «È evidente che l’innovazione stia giocando un ruolo fondamentale nel settore immobiliare», ha affermato Fabio Porreca, chairman e founder di Svicom, leader nel property management, «e noi dobbiamo essere pronti a questa nuova fase evolutiva. L’impiego della tecnologia, in particolare nel property management, sta contribuendo ad ottimizzare la gestione degli immobili e migliorarne l’efficienza complessiva. Il digitale e l’innovazione tecnologica sono inoltre funzionali sotto il profilo della sostenibilità».
City to be, la città che vogliamo
Se Dio ha creato la natura, gli uomini hanno creato le città. «La città è un organismo che esiste da 10 mila anni e che per sopravvivere ha affrontato continui cambiamenti», ha esordito Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, nel presentare il fulcro del 31mo Forum, “City to be, la città che vogliamo”. «Noi abbiamo una grande responsabilità», ha detto: «occupandoci dell’infrastruttura abbiamo la possibilità di influenza questi cambiamenti. Se ci fosse un hashatg sarebbe #collaborazione». Così, il report “City to be” a cura di Scenari Immobiliari in collaborazione con Investire Sgr racconta di un’Italia con il 19,3% di case libere, nei capoluoghi il 7%: poco sotto la media nazionale Palermo (15,6%) e Napoli (10,9%), meno disponibilità a Genova (6,8%) e Torino (6%), “inesistenti” a Firenze (1%), Roma (0,7%), Milano e Bologna (0,5%). Quale sarà il loro futuro? A Milano, Roma e Firenze si dovrà investire su locazioni universitarie, housing sociale e compravendite a prezzi “sostenibili”, a Torino e Palermo su affitti brevi, locazione gestita mentre a Bologna, Napoli e Genova su locazione sostenibile e social housing. E gli investitori dovranno puntare a soddisfare sempre più una domanda di case differente per ogni città. «Il tema della ricerca della casa rimarrà fondamentale anche quando l’attuale momento di mercato, caratterizzato da immobilità e scarso dinamismo, che è congiunturale e non strutturale, terminerà», ha sottolineato Zirnestein. «Ecco perché gli operatori del real estate dovrebbero sfruttare questa fase per prepararsi adeguatamente e farsi trovare pronti ad affrontare un mercato in ripresa, per soddisfare al meglio le pressioni esercitate dalla domanda che ci saranno anche in futuro».
«Il Report “City to be” conferma che il living, settore dove Investire Sgr è leader di mercato, è un’asset class estremamente dinamica e con ampi margini di crescita di mercato per gli investitori istituzionali», ha aggiunto Dario Valentino, a.d. di Investire Sgr. «Lo si vede in particolare nel private rental sector e nello student housing, ma vale in generale per il settore residential come dimostrato, anche nelle piazze secondarie, dal diffuso interesse sul fronte delle locazioni, con periodi di saturazione molto brevi e una vacancy strutturale marginale».
La città del domani sarà interconnessa, un luogo dove i componenti urbani essenziali si intrecceranno come un sistema integrato, è emerso dal report “La Città che creiamo” una riflessione sui centri urbani del futuro incentrata su servizi interconnessi e collaborazione comunitaria di Ati Project, studio internazionale di architettura e ingegneria. Secondo lo studio, nelle città del futuro i poli educativi si apriranno alla città, trasformandosi in centri culturali e sportivi. Il co-housing diventerà un modello di integrazione tecnologica e sistemi intelligenti. Le strutture sportive più all’avanguardia fungeranno da centri per riunire vari settori, incoraggiando la cooperazione interdisciplinare, e i centri sanitari diventeranno accoglienti snodi per promuovere il benessere per l’intera comunità. Al centro, l’impiego delle tecnologie avanzate, dal Bim (Building Information Modeling), al data analysis all’Intelligenza Artificiale, insieme all’applicazione puntuale dei principi Esg. «Ci dedichiamo a trasformare questa visione in realtà attraverso ricerca e sviluppo costanti, insieme a un ascolto attento degli stakeholders dei nostri progetti», ha affermato Branko Zrnic, Presidente di Ari Project, «L’obiettivo è concretizzare interventi in cui l’efficienza, il dialogo e l’innovazione si uniscono per dare forma al futuro che auspichiamo, e che insieme, stiamo creando».
Tra il dire e il fare, ci sono gli obiettivi di decarbonizzazione degli edifici. E da qui al 2050 sarà necessario un ingente investimento immobiliare, di cui tra i 2,7 e i 4 miliardi di euro annui per interventi di efficientamento energetico e tra gli 1,8 e i 2,5 miliardi di euro annui per lo sviluppo di smart city. Il potenziale impatto economico derivante dall’attuazione degli interventi edilizi necessari al raggiungimento dell’obiettivo di decarbonizzazione interesserà per il 60% edifici esistenti, coinvolgendo 6,9 milioni di abitazioni nei capoluoghi italiani, e per il 40% ambiti di rigenerazione e rifunzionalizzazione urbana di porzioni di città, consistenti in oltre 350 milioni di mq di superficie lorda. «La riqualificazione edilizia e la rigenerazione urbana, funzionali al raggiungimento della neutralità climatica del costruito e alla decarbonizzazione dei territori», ha dichiarato Gian Carlo Magnoli, Presidente di Magnoli & Partners (società di Edison Next), «devono essere accompagnate da una pianificazione energetica coordinata con la pianificazione urbanistica, al fine di ridurre le problematiche derivanti da frammentazione e sovradimensionamento impiantistico».
