Il digitale come approccio che aumenta la trasparenza dell’offerta immobiliare e permette di ampliare la platea degli investitori, liberando liquidità. È uno degli elementi emerso dal vivace dibattito al workshop di Economy Group in collaborazione con Trusters, prima piattaforma di lending crowdfunding in campo immobiliare 100% Made in Italy, dal titolo Mattone & digitale, la nuova alleanza. Come l’impatto del web sta cambiando scenari e operatività del mercato immobiliare, moderato dal direttore di Economy e Investire Sergio Luciano. Il mattone è una delle poche possibilità che, nel contesto economico-finanziario attuale, permette di generare extra-rendimenti: in Italia siamo al 4,77%, contro il 3,19 delle obbligazioni e l’1,37 dei titoli di Stato. Il lending è in sostanza un prestito su un progetto immobiliare che ha il vantaggio di una durata relativamente breve, che viene remunerato in modo interessante; esiste poi un’altra modalità di crowdfunding immobiliare, l’equity. «La nostra missione è rendere semplice e democratizzare l’investimento immobiliare: si può investire a partire da 100 euro» ha spiegato Andrea Maffi, Founder & COO di Trusters.it, «sulla piattaforma ci sono diverse opportunità, le società immobiliari possono presentare le operazioni su nostro portale e il prestatore può scegliere su cosa investire, valutando le caratteristiche del singolo deal per valutare se fa per lui: dati del progetto, business plan, dati della società proponente. È importante che ci sia un collegamento diretto tra la società che propone l’operazione e l’investitore». Questa disponibilità di informazioni sui progetti proposti potrebbe sembrare scontata ma non lo è affatto, visto che il mondo degli investimenti immobiliari è spesso caratterizzato al contrario dall’opacità. Le operazioni immobiliari proposte si concludono di solito in 12 mesi, ce n’è stata una completata in soli 4 mesi. «Rendere semplice un lavoro così complesso richiede un grosso lavoro» precisa Maffi, «c’è un’analisi del rischio fatta in maniera precisa e diligente, è responsabilità della piattaforma presentare operazioni positive. L’analisi del rischio parte dagli immobili e dalle società che li propongono». Gli investimenti sono solo su società italiane immobiliari con track record dimostrabili, bancabili, che fanno operazioni immobiliari in modo seriale e che con il crowdfunding hanno una nuova importante opportunità. La novità annunciata in occasione del workshop è la possibilità di avere sulla piattaforma i dati conservati con la tecnologia blockchain, grazie alla partnership con Swiss Crowd, prima soluzione blockchain per la certificazione del real estate. A oggi sono oltre duemila gli utenti registrati su Trusters.it, la raccolta è oltre i 2 milioni di euro, oltre 27 i progetti finanziati, 3 i progetti restituiti, oltre 5mila gli utenti sui social.
Il dibattito si è sviluppato attorno al tema del digitale e del suo impatto sul mondo del mattone. Giancarlo Giudici, professore associato di finanza aziendale e direttore scientifico dell’Osservatorio Crowdinvesting del Politecnico di Milano, ha sottolineato l’importanza della democratizzazione che caratterizza il crowdfunding, con la possibilità di investire anche somme limitate. E ha dato qualche numero: 10 miliardi di dollari di crowdinvesting immobiliari globale, il lending ha il 50% del mercato, l’equity il 35%, il rimanente è ibrido; in Italia si è passati da un 2017 con meno di 1 milione euro al 2018 con 7,7 milioni al 2019 con 5,5 milioni nel primo semestre; sono in tutto circa 120 i progetti finanziati crowdinvesting immobiliare, 92 con il lending, la raccolta totale è di circa 40 milioni euro. Alessandro Lerro, presidente del comitato scientifico di AssoFintech e dell’Associazione italiana equity crowdfunding, ha affermato che in assenza di rendimenti il cassettista italiano si sta orientando sul lending crowdfunding, che cresce al ritmo più alto in Europa, anche per la possibilità di effettuare un’analisi specifica dei progetti, compreso il colore delle mattonelle del bagno. Marco Marcatili, economista e responsabile sviluppo di Nomisma, ha messo in evidenza che il valore aggiunto portato dal digitale è quello di creare fiducia attraverso la messa a disposizione di una maggior quantità di informazioni che permette di liberare liquidità, ricordando che la ripresa immobiliare è guidata dalla fascia alta del mercato e lascia indietro 20 milioni di italiani in difficoltà, e che oramai il contesto dei fattori attorno all’immobile, dalla sicurezza al verde all’accessibilità dei servizi, pesano più dell’immobile stesso nella scelta.
Nella seconda parte del forum, Mario Abis, Consigliere del Comitato scientifico dell’Ordine degli Architetti, è tornato su quel che ha definito “sindrome della piastrella” per sottolineare che il successo del crowdfunding dipenderà anche dalla capacità di coinvolgere i partecipanti nella stessa progettazione dell’immobile, rispondendo alla richiesta di un processo partecipativo di una economia sociale che parte dalla base e cerca un modo di esprimersi. Abis ha anche sottolineato la mancanza in Italia delle città metropolitane e quindi dei piani strategici, quando le città in tutto il mondo hanno tutte piani a 40-50 anni; quel che manca è quindi una visione. Paolo Siligoni, ad di Swiss Crowd, ha spiegato che il digitale, e in particolare la blockchain, può dare trasparenza anche al consumatore su operazioni immobiliari nelle quali tante volte non c’è chiarezza. Alessandro Mallamo, managing partner di M9 Spa Management & Investimenti, ha rimarcato che è più sicuro investire in un progetto immobiliare del quale si conosce il numero civico che non in un prodotto finanziario che spesso non brilla per una particolare trasparenza; e ha parlato del profondo cambiamento del mercato, che oggi spinge verso tagli più piccoli delle abitazioni, su cui grazie al crowdfunding si può investire anche una piccola somma. Roberto Busso, amministratore delegato Gabetti Property Solutions, ha affermato che il mercato immobiliare a Milano va benissimo, nonostante un quadro legislativo obsoleto: la legge urbanistica è un regio decrteto del 1942 che voleva contrastare l’inurbamento, cioè l’opposto di quel che accade oggi nella realtà. Luca Rossetto, amministratore delegato di Casa.it, ha parlato dell’importanza strategica della banca dati di portali come Casa.it: l’85% delle compravendite immobiliari parte dal digitale, e grazie alle banche dati è possibile sapere zona per zona quali sono le tipologie di immobili più richieste e quale la capacità di spesa degli utenti. Il problema è che questo patrimonio di dati non è adeguatamente utilizzato da parte del mondo immobiliare. Rossetto ha anche affermato che gli strumenti digitali non rendono affatto obsoleta la figura dell’agente immobiliare; al contrario, lo rendono più efficiente.
