Uno dei locali di Spaces
La reception di Regus

Più che una moda è un trend. Più che un trend è una necessità, perché in un colpo solo risolve una serie di problemi (chiamiamole “questioni”) che affliggono (diciamo “caratterizzano”) il mercato del lavoro contemporaneo: in primis l’esigenza di flessibiità di ruoli, inquadramenti, attrezzature e anche spazi fisici. Se il modello tradizionale dell’edificio-impresa è la malattia, il coworking è la cura. Perché ottimizza spazi e servizi: si condividono reception, sale riunioni e per conferenze, spazi (e organizzazione) di eventi, servizi di segreteria e ristorazione e, condividendo, si risparmia. E questo vale tanto per i singoli professionisti quanto per le grandi aziende. E, in quel 10% di parti comuni che sono l’area fitness, le lounge, i giardini e i terrazzi, l’area ristorazione, si stimola il networking, ma anche le occasioni di business.

L’ottimizzazione di spazi e servizi vale tanto per i professionisti quanto per le multinazionali che stanziano team locali anche a lungo

Reception, amministrazione, aree break e cucina, business lounge, sale riunioni, spazi per eventi, ufficio virtuale, Wi-Fi, stampanti, scanner e fotocopiatrici, servizio clienti: nel menu non manca nulla. C’è anche la prenotazione dell’ufficio tramite app e, nel caso dei grandi player, il network con accesso ad uffici professionali in tutto il mondo. Gli spazi e i servizi sono sempre più ibridi: si va dalla possibilità di lavorare in open space utilizzando una scrivania non dedicata alla quale si accede con un semplice contratto di membership all’ufficio dedicato in cui le multinazionali che per la prima volta si affacciano in un mercato stanziano il team locale anche per lunghi periodi. «Al momento si tratta di un mercato di nicchia, ma è un fenomeno che si sta sviluppando con un trend molto forte di mercato», spiega Pierre Marin, Ceo di Jones Lang LaSalle, firma internazionale dell’advisory nel real estate, che ha avuto ruolo in alcune operazioni chiave come quella messa a segno da Bnl con Copernico a Roma e gli spazi di WeWork di prossima apertura a Milano in via Mazzini, a due passi dal Duomo. Il fenomeno è in rapida evoluzione: «Prevediamo che entro il 2030 il 30% del portafoglio corporate sarà composto di flex office. Se prima il coworking interessava startup e giovani imprenditori per via del prezzo contenuto degli spazi, oggi anche le grandi corporate utilizzano gli spazi di coworking per gestire la flessibilitità all’interno del loro portafoglio. Il concetto di smart working è sempre più diffuso, supportato ovunque dalla tecnologia.

Ma non è che il flex office rischia di cannibalizzare il mercato del lavoro?. «Oggi tutte le aziende cercano di razionalizzare la loro organizzazione e di solito questo porta al rilascio dello spazio. Questi spazi, riconvertiti, contribuiscono a riassorbire il mercato del lavoro. È un fenomeno da monitorare con attenzione». «Lo spazio di lavoro visto come un servizio offre alle aziende una risposta snella e poco onerosa alle necessità di cambiamento», conferma Mauro Mordini, Country Manager Regus Italia e Malta: «Per aziende piccole e in espansione un’offerta flessibile è una soluzione intelligente, in contrapposizione ai vincoli imposti da uno spazio non adeguato alle richieste future»

Format metropolitano

Secondo il censimento di JLL, in Italia abbiamo circa 640 spazi di lavoro flessibile. Ma sono concentrati perlopiù nelle grandi città, con in testa Milano (100 strutture) e Roma (50 stutture) e a seguire Torino, Bologna, Firenze e Napoli. Tanto per dare un’idea, il coworking a Milano rappresenta l’1% del totale stock uffici della città ed è formato da 105 spazi e 72 operatori attivi, che occupano 140mila mq. «Analizzando lo stock di uffici a livello europeo, in cui il 5% riguarda i flex office, prevediamo un ritmo di crescita del 25/30% anno», spiega Pierre Marin. A Londra gli spazi flessibili sono addirittura il 22% del totale e di un mercato ormai consolidato, a Berlino il 7%, a Monaco il 5% e ad Amsterdam il 4%. A Milano gli spazi flessibili occupano il 3% del totale, mentre a Roma l’1%, a pari merito con Parigi, in controtendenza rispetto al trend delle altre grandi città europee.

Pierre Marin, ceo di JLL: «entro il 2030 almeno un terzo del portafoglio corporate sarà composto di flex office»

Il mercato italiano è sempre più attrattivo per i grandi operatori internazionali. Come la lussemburghese IWG, che col marchio Regus domina il settore in Italia, o l’americana WeWork, che a messo gli occhi su Milano e ha già piazzato online il suo “coming soon” nel capoluogo lombardo. Per non parlare della francese The Bureau e dell’australiana Work Club Global, che stanno per affacciarsi al mercato italiano. «Il fenomeno comunque resterà sempre circoscritto ai grandi centri, almeno per i grandi operatori di settore».

Le dimensioni che contano

Non tutti i coworking sono uguali: in Italia, come in Europa, accanto a un numero ristretto di grandi operatori nazionali e internazionali in fase espansiva (come sono IWG, Talent Garden e Copernico e WeWork, ma anche The Bureau e Work Club Global, che si stanno affacciando al mercato italiano), è presente una grande quantità di piccoli operatori che occupano spazi inferiori ai 300 mq da circa 15-20 postazioni. Secondo il team di JLL a Milano il 27% degli spazi destinati al lavoro flessibile ha una superficie inferiore ai 250 mq e a Roma il fenomeno è ancora più accentuato: il 42% degli spazi). «Però il vero fattore di successo è il network», sottolinea Marin: «Se io per esempio, fossi un cliente di Regus che ha ovunque strutture attrezzate, saprei di poter contare sul medesimo business center ovunque mi sposti, mentre il singolo che si crea una piccola struttura di coworking non può offrire questo tipo di servizio.».

Una ghiotta opportunità di business

Per il proprietario di un immobile la riconversione in spazio di coworking può rappresentare una soluzione decisamente appetibile. Certo, c’è da investire un po’ nella ristrutturazione e in attrezzature, ma già pensando, per queste ultime, alla locazione operativa, la voce di spesa risulterà abbondantemente ripagata dai canoni. A Milano il canone per l’affitto mensile di una scrivania non assegnata parte da un minimo di 80 euro fino a un massimo di 360 euro, a Roma si va dai 75 ai 440 euro, ma in caso di scrivania dedicata bisogna mettere in conto da un minimo di 150 a un massimo di 530 euro al mese a Milano (e 500 a Roma). Per affittare uno spazio ad uso ufficio privato si parte da 300 euro per una sola postazione per arrivare fino a superare i duemila euro a Roma e i 2.600 a Milano euro per più di 6 postazioni. Gli operatori di coworking in senso stretto hanno solitamente prezzi inferiori e attirano società piccole e liberi professionisti per un canone medio mensile a postazione di 320 euro a Milano e di 210 euro a Roma, mentre spazi ibridi e business centre, che si rivolgono anche a grandi compagnie e offrono più servizi, hanno richieste mediamente più elevate: rispettivamente 390 e 460 euro a Milano e 480 e 330 euro a Roma. Con la prospettiva di percepire canoni simili, la riconversione degli edifici diventa decisamente appetibile.

Per il proprietario di un immobile la riconversione in uno spazio di coworking rappresenta una soluzione appetibile

«La costante diminuzione degli spazi disponibili, specialmente nei centri storici, e la crescita dei canoni registrata in molti mercati ha reso il coworking un settore appetibile per molti operatori e investitori», commenta Elena Zanlorenzi, Head of Research di JLL Italia. «Oggi il coworking è un modello consolidato di ‘ufficio’ che, soprattutto nel caso di locazioni brevi, può rappresentare una soluzione estremamente competitiva. La presenza di spazi di lavoro flessibili all’interno di un immobile può avere un impatto sulla capitalizzazione dell’asset». Bnl l’ha capito subito e ha messo a disposizione del network Copernico alcuni immobili di sua proprietà da riqualificare (e rivalutare) a Roma, Bologna Varese e Cagliari (e prossimamente anche Brescia, Genova, Napoli, Prato, Alessandria e Novara, man mano che libererà spazio), che diventeranno ambienti di lavoro funzionali e confortevoli per il coworking. E per gli smart worker di Bnl. Non per niente la partnership è stata battezzata Smarter Together. «Gli investitori vedono nel business del coworking un’opportuità di bilanciare il rischio delle locazioni tradizionali», conclude Pierre Marin: «Non avere nel proprio portafoglio un immobile abidibito a flex office potrebbee essere un problema».

I NETWORK VINCONO

La parte del leone, con 50 centri distribuiti in 11 città italiane, la fa IWG, il gruppo che include Regus, Spaces, Signature, N.18, Openoffice, Basepoint. Regus, fondata nel 1989 a Bruxelles (ma ha sede in Lussemburgo) col suo network di 3.200 business centre in un migliaio di città in 120 Paesi, è stata la prima a metter piede sul suolo italico, nel 1996. Dallo scorso anno, però, IWG è presente a Milano anche con il marchio Spaces, un formato ibrido che unisce spazi di design ai concetti di community e network.

Il secondo operatore sul territorio è Talent Garden, la piattaforma pensata per i professionisti del digitale, della tecnologia e della creatività fondata in Italia nel 2011, diffusa con 23 campus anche in altri Paesi europei.

Sul terzo gradino del podio troviamo Copernico, con dieci strutture localizzate a Milano, Roma e Torino. È un format italiano nato tre anni fa (che oggi comprende anche spazi a Brussels). Gli spazi di Copernico sono studiati per essere fluidi e favorire lo sviluppo di nuove relazioni e opportunità di business. «Copernico è oggi una realtà in costante crescita, il cui scopo è favorire il networking e sviluppare nuove interconnessioni tra i suoi utenti: gli spazi informali come la caffetteria e le aree lounge rappresentano infatti il 10% circa dello spazio totale», spiega l’Head of Sales Michele Barberi: «I nostri building sono più di un serviced office temporaneo e di rappresentanza; sono soprattutto uno spazio in cui le aziende possono incontrare i clienti, organizzare eventi, riunioni ed usufruire del ristorante in un ambiente innovativo e moderno».