Per capire cos’è il Superbonus 110% basta pensare a un meraviglioso supermercato nel quale entri, riempi il carrello e alla cassa, anziché pagare, per ogni cento euro di spesa ricevi un buono-regalo da dieci.
Però non vale per tutta la merce, attenzione. Ci sono regole ben precise da rispettare. La “spesa” deve essere mirata, poiché l’offerta si concretizza solo se puoi dimostrare che, con i tuoi “acquisti”, la casa farà un salto di qualità dal punto di vista della sicurezza e del risparmio energetico. E se ti sbagli, se non lo dimostri e se non lo fai nei tempi e nei modi giusti, non solo dovrai pagare tutti i prodotti, ma prendi anche una sanzione.
Più o meno il meccanismo è questo. Ed è per questo che il Superbonus – per ora – si sta limitando ad essere una grande offerta da volantino della quale, nella pratica, solo in pochi stanno beneficiando.
Non è che non sia vera, intendiamoci. È una opportunità senza precedenti che, realmente, può portare alla riqualificazione energetica e strutturale degli edifici a costo zero.
E allora, cosa non sta funzionando?
La procedura che porta al 110% è lunga e complessa, per certi versi anche incerta. Va gestita con molta attenzione da professionisti qualificati.
Tra i problemi principali c’è quello delle tempistiche. La scadenza per ultimare i lavori è molto ravvicinata (prima era il 31 dicembre 2021, ora è stata prorogata al 30 giugno 2022) e si somma alla lentezza degli uffici pubblici preposti a dare risposte tecniche essenziali per avviare i progetti. Poi c’è da dire che all’inizio, Governo e Agenzia delle Entrate, hanno perso un bel po’ di tempo per mettere a punto i decreti attuativi e le circolari, e che molti, proprietari e tecnici, si sono resi conto tardi di questa opportunità.
Così oggi, a distanza di 9 mesi dall’entrata in vigore del decreto e a poco più di un anno dalla scadenza, è divenuto difficile applicarlo. Di tecnici competenti su questa specifica materia se ne trovano pochi e di imprese disposte a fare lo sconto in fattura (che è l’anello magico del gioco) ancora meno.
Si, perché l’utente che pensa di potersi affidare direttamente alla banca per la cessione del credito spesso ne esce scoraggiato per la mole di documenti richiesti e finisce per abbandonare l’idea.
Comunque, se ad oggi gli effettivi beneficiari sono stimati in poche migliaia, molti confidano di trovare la quadra e mettersi in pista nei prossimi mesi, dribblando tra consulenti e general contractors, con la speranza di fare in tempo a eseguire i lavori entro i termini fissati.
Dal punto di vista tecnico ogni caso deve essere analizzato singolarmente. Non esiste una regola fissa per stabilire se un immobile può fruire o meno del Superbonus. Per chi fosse interessato, anche se ancora incerto, è consigliabile inoltrare fin da subito la “richiesta di accesso agli atti” in comune e presso gli uffici del genio civile. Non costa nulla e può esser fatta anche senza l’intervento di un tecnico.
Infatti anche questo è uno dei punti critici. Per avviare le pratiche del Superbonus è necessario che l’immobile risulti conforme ai progetti depositati, salvo il caso in cui sia stato costruito prima del 1967.
In sé è una cosa banale ma gli Uffici sono lenti a rispondere e solo questa verifica preliminare può richiedere vari mesi di attesa.
Poi il proprietario dovrebbe interrogarsi sulle reali esigenze del suo immobile e riferirle a un tecnico di fiducia, che è tenuto ad ascoltarlo attentamente. Chi, meglio del proprietario, può conoscere le problematiche della propria abitazione? Se emerge che non vi sono particolari esigenze di trasformazione o di rinnovamento (strutturale o energetico) il Superbonus va lasciato agli altri. Meglio disilludere coloro che, tornando alla metafora iniziale, pensano di “riempire il carrello” solo per sfruttare l’offerta speciale, dimenticando che ogni intervento deve essere verificato, documentato e asseverato da vari professionisti.
Poi c’è la fase operativa. È necessario innanzitutto uno studio di fattibilità: sopralluoghi, misure, sondaggi. Una sorta di “anamnesi” finalizzata a raccogliere le informazioni necessarie per formulare una successiva “diagnosi”, a sua volta necessaria per dare il via ai progetti. In questa fase è molto importante costruire un quadro economico preliminare, che consenta al proprietario di capire qual’è il plafond disponibile e, soprattutto, quali potrebbero essere i costi degli interventi, per sapere se rientrano nei massimali o se dovranno essere oggetto di esborsi diretti.
Inoltre è opportuno chiarire in quale forma il proprietario intende fruire del Superbonus. In base alla sua capienza fiscale e con l’aiuto di un commercialista potrà scegliere fra detrazione diretta, sconto in fattura da parte dell’impresa, o cessione del credito a una banca. Senza escludere la possibilità di soluzioni combinate: ad esempio una parte del credito può essere ceduto a un soggetto terzo (banche, ma non solo) e una parte può essere detratto direttamente.
Ed è proprio quest’ultima, non tutti lo hanno capito, la formula più conveniente per fruire del Superbonus, poiché consente di “marginare” il 10% dell’importo dei lavori nei successivi 5 anni, scalando anch’esso dalle tasse. Richiede però liquidità, in quanto presuppone il normale pagamento delle fatture dei fornitori.
L’iter procedurale appena delineato è lo stesso sia per l’Ecobonus, che riguarda gli aspetti energetici ed impiantistici, sia per il Sismabonus, relativo alla sicurezza strutturale.
Ogni intervento prevede un preciso massimale di spesa che varia a seconda del tipo di immobile, con una netta distinzione tra unità immobiliari singole e unità in condominio.
Ad esempio il proprietario di un edificio singolo monofamiliare (la classica villetta o il casale) ha diritto a 96.000euro per gli interventi antisismici, a 50.000euro per l’efficientamento energetico, a 30.000 per la sostituzione degli impianti e a ben 54.000 per gli infissi. Tutto detraibile al 110% e iva inclusa. Tanti soldi…
E così, tradotto in pratica, per la parte strutturale la villetta potrà essere rinforzata nelle fondazioni, oppure potrà essere rifatto il tetto, magari sostituendolo con uno più leggero (e più bello) in legno. Dal punto di vista energetico potrà essere realizzato il “cappotto” termico e sostituita la caldaia con una di ultima generazione, più efficiente. Un rinnovamento pressochè totale, che migliora il comfort abitativo e la sicurezza in caso di terremoto.
Quello che conta è che gli interventi siano effettivamente realizzati e che determinino un reale salto di qualità nelle prestazioni dell’edificio, che dovranno essere “certificate” da un professionista.
Le casistiche sono molto eterogenee e si complicano senza dubbio quando si tratta di condomini o di edifici ubicati in contesti storici. Per questo è importante farsi affiancare da professionisti competenti non solo nella fase di esecuzione dei lavori, ma anche in quella iniziale che, a seguito dello studio di fattibilità, porta (o non porta) alla decisione di ristrutturare il proprio immobile beneficiando del Superbonus.
