«Tra le diverse asset class, la logistica è la più interessante». Facile sostenerlo, per uno che nel corso della sua carriera ha sviluppato più di un milione di metri quadri e che da febbraio 2022 in Italia è alla guida del principale sviluppatore di magazzini e spazi industriali moderni in Europa, Panattoni Development Company, dopo esserlo stato per anni in P3 Logistic Parks, della quale ha raddoppiato la dimensione del portafoglio italiano grazie a nuovi progetti chiavi in mano consegnati a clienti del calibro di Lamborghini, Ducati e Amazon. Meno facile sostenerlo, se pensiamo ai vari cigni neri che, uno dopo l’altro, sono arrivati sui mercati col loro carico di sfide. «Il rallentamento generale dell’economia e i tassi alti sono stati impattanti per tutti: gli investimenti sulla logistica si sono ridotti del 60% in Europa nel Q3 2023 e di circa il 30% in Italia per lo stesso periodo», dice Jean-Luc Saporito, Managing Director della controllata italiana di Panattoni, parigino impiantato in Italia da ormai due decenni. «C’è un repricing degli asset in corso e questo fa sì che gli investitori entrino in una fase attendista. Non tutti, fortunatamente».

Perlomeno non i vostri

Direi proprio di no. Realizziamo operazioni in joint venture con diversi equity partner, affittiamo i siti logistici e poi quando sono a reddito li vendiamo, ma eventualmente possiamo anche gestirli. Abbiamo 8 miliardi di euro di asset under management in Europa: siamo i principali sviluppatori in Europa ormai da sette anni e negli ultimi tre abbiamo sviluppato 8 milioni di metri quadri, tre volte di più dell’operatore numero due, Ctp. Sono numeri che si fatica a immaginare… faccio fatica anch’io.

E in Italia?

La domanda a livello europeo si è abbassata ovunque tranne in Italia. Nel 2023 segneremo il record dell’assorbimento dello spazio logistico in Italia: fra i 2,8 e i 3 milioni di metri quadri previsti entro fine anno assorbiti. Già affittati. Insomma, non siamo saturi, anzi: c’è ancora molta domanda, dovuta a vari fattori.

Quali?

Sicuramente l’e-commerce: siamo il Paese dove è meno sviluppato, i numeri cambiano in continuazione, ma per fare un paragone siamo tre volte più piccoli dell’Inghilterra come mercato di beni di consumo acquistati tramite piattaforme e-commerce. La supply chain si deve adeguare e c’è molto potenziale, anche sotto il profilo di disponibilità degli spazi. Ma anche la rivisitazione di tutta la supply chain crea necessità di nuovi spazi per la logistica. Poi c’è tutta la parte di reshoring e friendshoring, quindi impianti industriali e di stoccaggio per la parte produttiva. Infine, l’ultimo tema, che è il più importante, è di farsi trovare pronti per i contraccolpi di eventuali ulteriori crisi. La storia recente insegna, tra Covid, guerre in Ucraina e Israele, la Evergreen nel canale di Suez… le aziende non possono più permettersi il just in time: occorre avere stock che permettano di fare fronte a eventuali shock della supply chain. Ecco: tutto questo ha creato una richiesta di spazio logistico importante.

E voi, siete pronti?

Prontissimi. Non posso citare i clienti finché non avremo il permesso di costruire, anche per scaramanzia. Posso dirle però che a livello europeo lavoriamo con, per esempio, Unilever, Amazon, Dhl, Carrefour, Decathlon, Ceva, H&M, Coca Cola, Primark, Kellog’s, Castorama, FedEx, Whirlpool, Bosch, Volkswagen… In Italia, dopo l’acquisto di un terreno permettendo lo sviluppo logistico di 15 mila mq di Grado A ad Ospedaletto Lodigiano, a 30 minuti dal centro di Milano, abbiamo avviato lo sviluppo di un parco logistico di 90 mila metri quadri di superficie locativa a Scarmagno, vicino a Torino, dopo aver rogitato un sito di 241 mila metri quadri. Questo, nell’area ex Olivetti, è un progetto impegnativo, dopo demolizioni e bonifiche, che comporterà un investimento di oltre 50 milioni di euro, attendiamo il permesso di costruire per la primavera del 2024. La struttura avrà illuminazione a Led, tetto con pannelli fotovoltaici, aree verdi… e sarà certificato Breeam Very Good. Breeam è una metodologia di valutazione di sostenibilità ambientale sviluppata dal Building Research Establishment, organizzazione nata più di un secolo fa in Inghilterra.

Le certificazioni ambientali stanno diventando un must anche nella logistica
È il minimo che possiamo fare, visto che il settore immobiliare mondiale rappresenta circa il 39% delle emissioni di CO2. Per i locatari, la certificazione significa che gli investimenti rispettano criteri ambientali elevati e sono facili da usare. Inoltre i costi operazionali sono contenuti grazie ai consumi ridotti di acqua ed energia e alle minori emissioni di sostanze nocive. Tutte le nostre realizzazioni sono certificate: è uno dei driver della domanda. La Corporate Sustainability Reporting Directive europea impone alle aziende di avere una supply chain Esg compliant. E le banche per finanziare gli sviluppatori esigono certificati green, quindi anche da un punto di vista finanziario, usando la leva dobbiamo necessariamente essere green. Non c’è più scelta. A proposito di banche…

Cosa?

Se le banche internazionali investono sulla logistica, quelle locali fanno fatica. È un paradosso, considerando che sono soprattutto le banche del territorio a supportare le Pmi. Ma dato che la fase di sviluppo comporta sempre qualche rischio, si astengono dall’investire, a meno che la struttura non sia già a reddito.

Chi sono i vostri interlocutori finanziari?

Gli investitori nordamericani e anglosassoni, i fondi di private equity, i fondi pensione… ma nessun investitore italiano, anche se per la parte financing stiamo interloquendo con una grande banca Italiana. Il problema, appunto, sono quelle piccole, che non guardano favorevolmente alla parte dello sviluppo, con scarsa lungimiranza. Ma se vogliamo fare un buon lavoro non possiamo guardare solo al nostro orticello: occorre ampliare lo sguardo a livello europeo e mondiale.

E con la pubblica amministrazione?

Burocrazia a parte (sorride), il Ministero dello Sviluppo Economico è sicuramente interessato a un’azienda come Panattoni per attrarre investimenti dall’estero in Italia, anche perché i brown field –   i terreni dismessi da riqualificare – nel Paese coprono un’area grande come l’intera regione Umbria: si tratta di 8.500 chilometri quadrati ca., il 3% del territorio nazionale. È a queste riqualificazioni che dobbiamo puntare tutti: noi come operatori, ma anche le amministrazioni locali, aiutandoci perché chiaramente bonificare i terreni e riconvertire le strutture costa molto di più che partire da zero.