Roma – Nel 2025 i prezzi degli immobili residenziali di fascia prime a Roma sono cresciuti del 5,5%. È il dato del Prime International Residential Index 2026 di Knight Frank, che colloca la Capitale al ventitreesimo posto sui cento mercati monitorati. Nello stesso periodo Madrid ha segnato +5%, Parigi +1,3% e Londra una contrazione del 4,7%; in Italia hanno fatto meglio soltanto Firenze (+6,7%) e il Lago di Como (+6,5%).
Il numero, da solo, descrive una crescita. Ma letto in profondità l’indice – i valori prime salgono in 73 dei 100 mercati, ma con divari ampi – racconta anche altro: il lusso immobiliare esce da una fase di espansione generalizzata ed entra in una fase selettiva, nella quale la scarsità dell’offerta pesa più della dinamica dei prezzi. È in questo passaggio che il residenziale di alta gamma incontra l’hospitality.
Due mercati che si somigliano solo in apparenza
La differenza non è di prezzo ma di criterio di valutazione. Nella compravendita tradizionale il valore di un immobile di pregio si costruisce su variabili consolidate: centralità, qualità del fabbricato, condizioni interne, collocazione. Nella destinazione ricettiva restano necessarie ma non bastano: l’immobile deve generare un ricavo ricorrente, e quindi differenziarsi da un’offerta che nelle zone più battute è ormai standardizzata.
“Chi cerca un immobile di pregio da abitare si ferma alle caratteristiche legate alla centralità, alle condizioni interne, alla collocazione, alla zona. Chi invece cerca un immobile di pregio da destinare all’hospitality deve ricercare, in questo momento storico, la rarità e l’unicità”, spiega Aldo Amati, consulente immobiliare dal 1989, attivo tra Lazio e Campania. www.aldoamaticonsulenteimmobiliare.it
Il tempismo non è casuale. “Il settore immobiliare classico sta avendo un momento di crisi, un po’ di fermo”, osserva Amati, che indica nella convergenza tra pregio e ricettivo il terreno su cui si sta specializzando. Secondo la sua lettura il comparto ha segnato nel 2026 un incremento rispetto al 2025, con un’ulteriore crescita attesa nel 2027.
La geografia dell’opportunità
Il dato di settore conferma la direzione. Secondo la tredicesima edizione del Real Estate Data Hub, nel 2025 l’immobiliare alberghiero italiano ha chiuso a circa 2,3 miliardi di euro di investimenti, in crescita del 20%, e Roma è la prima destinazione nazionale con il 25% dei volumi, davanti a Milano (16%) e Venezia (10%). Il 53% dei capitali è di provenienza estera, mentre circa l’80% delle operazioni è di tipo value-add: riposizionamento, riconversione e riqualificazione di immobili esistenti. È la misura di quanto, in questo comparto, il valore si crei sulla trasformazione più che sull’acquisto.
Il perimetro romano però non è uniforme. Il centro storico – Piazza di Spagna, Via del Corso, il Tridente – resta il primo richiamo per la clientela internazionale, ma è anche il segmento in cui la competizione è più matura. “Una zona centrale può essere particolarmente appetibile per un cliente internazionale, però si deve confrontare con una concorrenza molto agguerrita e ben attrezzata”, avverte Amati.
Il margine, di conseguenza, si sposta. Villa Borghese, Parioli, l’Aventino offrono ciò che nel cuore della città è difficile reperire: ampie superfici, esposizioni, spazi esterni. Sono anche le aree in cui immobili fino a ieri poco liquidi, per metrature e importi poco adatti all’acquisto familiare, trovano oggi una destinazione sostenibile. “Se propongo un immobile con caratteristiche uniche riesco a differenziarmi da altri immobili che ormai diventano standard”, sintetizza il consulente: l’unicità come leva di monetizzazione, non come argomento estetico.
Chi compra, e perché
La domanda è in larga parte esogena. Amati stima che la componente estera superi il 50% nel segmento di pregio e ricettivo, e ne individua la ragione prima in un fattore non riproducibile: “Roma è storia, storia uguale turismo. Un cliente internazionale è affascinato dalla storicità che si percepisce in ogni angolo di questa città”.
A questo si aggiunge la leva fiscale: il regime per i neo-residenti prevede un’imposta sostitutiva forfettaria sui redditi prodotti all’estero, elevata a 200.000 euro annui per i nuovi ingressi dopo le modifiche del 2024. Un fattore che può favorire la mobilità dei grandi patrimoni, ma che lo stesso Amati colloca in secondo piano rispetto all’attrattività della città.
Dove si inceppa la filiera
Il collo di bottiglia non è la domanda, è il prodotto. “La parte più difficile, senza ombra di dubbio, è identificare l’immobile giusto, proprio perché oggi si richiedono caratteristiche di unicità che non è semplice trovare”, afferma Amati. Le autorizzazioni per il cambio di destinazione restano “aspetti complessi che richiedono tempo, ma comunque superabili”; l’eccesso di burocrazia è indicato come un costo di sistema gestibile con professionisti competenti, non come una barriera all’ingresso.
La precisazione ha un peso industriale. Se il vincolo fosse regolatorio, una semplificazione normativa sbloccherebbe il mercato. Essendo invece un vincolo di scarsità fisica, non esiste policy che possa ampliare l’offerta di palazzi storici, terrazze panoramiche o ville con parco: l’offerta è data, può solo essere riallocata.
Lo scenario
Le previsioni internazionali confermano la traiettoria selettiva. Il World Cities Prime Residential Index 2026 di Savills stima per i trenta mercati monitorati una crescita media dei valori prime dell’1,3% nel 2026, con una domanda descritta come robusta per Roma e maggiore cautela su Milano, già posizionata su livelli di prezzo elevati.
Il rischio, in questo quadro, si sposta dal mercato all’operatore. “Molti ritengono di avvicinarsi a questo settore senza avere conoscenze specifiche – avverte Amati, la cui indicazione finale è anche il criterio di selezione dell’intero comparto – Non focalizzarsi sul fascino di un indirizzo, ma mirare alla rarità e all’unicità di un immobile”.
In un mercato che cresce a tassi contenuti e non uniformi, l’indirizzo è una condizione di accesso, non una garanzia di rendimento. A difendere il valore sarà ciò che non si può replicare aumentando l’offerta.
