Prima della Pandemia, secondo un rapporto di Scenari Immobiliari, erano circa 20 milioni i metri quadri di aree dismesse in Lombardia. Ex colossi del tessile, eccellenze della chimica, interi distretti manufatturieri e pezzi di storia italiana che oggi lasciano in eredità il loro volto peggiore, quello di capannoni e siti vuoti, decadenti e spesso ubicati nei centri città. Archeologia industriale, uno dei più grandi e sottovalutati patrimoni immobiliari italiani. Non per tutti, almeno per chi oggi ne ha fatto il proprio business specialistico.
Officine Mak nasce nel 1956 come società di produzione di manufatti meccanici. Nel 2003 l’azienda comincia ad occuparsi di attività immobiliare e nel 2017 viene acquistata dal Gruppo Consonni. Oggi la società guidata da Daniele Consonni acquista aree abbandonate e le riqualifica costruendo nuovi spazi abitativi e commerciali secondo i principi di innovazione e sostenibilità, anche attraverso operazioni di ripristino e bonifiche. Con idee chiare riguardo al mercato residenziale che sta influenzando radicalmente le scelte di migliaia di famiglie, sempre più orientate verso l’hinterland.
Come opera Officine Mak nel ripristinare ex aree industriali dismesse?
Partiamo dall’analisi condotta sul territorio, dove sono dislocate le aree dismesse più importanti. Ci interroghiamo su quale tipo di intervento sia necessario e sulla natura della destinazione, logistica, commerciale o residenziale. Acquistiamo l’area che abbiamo individuato all’asta oppure a credito con le banche, oppure direttamente dalle aziende proprietarie del terreno. Contestualmente verifichiamo con l’Amministrazione le intenzioni sull’area e insieme si iniziano a fare i dovuti ragionamenti che porteranno a un percorso di rigenerazione urbana. Dopo queste analisi si passa alla prima fase operativa, di bonifiche e demolizioni, poi alla costruzione con le nostre priorità: garanzia di spazi verdi, scelta di materiali il più possibile eco-sostenibili e abitazioni in classe A4 o A3.
Perché la Lombardia? Solo un fattore territoriale o è una Regione con opportunità particolari?
Il territorio è fondamentale e va conosciuto molto bene. Più è vasto, più va approfondito perché da lì nascono opportunità. La Lombardia è la regione d’Italia trainante per eccellenza: economia, lavoro, da sempre motore del paese e storicamente ricca di industrie e distretti. Naturale per noi che siamo lombardi, rappresenti il primo riferimento di business, con un patrimonio di aree dismesse enorme, come enormi sono le opportunità di sviluppo. Per dare qualche ordine di grandezza, nel biennio 2020 – 2022, Officine Mak ha acquisito oltre 650.000 metri quadri nel solo hinterland milanese e ha in pipeline la riqualificazione di 1 milione di metri quadri di aree abbandonate o dismesse in tutta la Lombardia entro il 2025. Il nostro piano finanziario prevede la costruzione di circa 1400 appartamenti da qui al 2026-2027 nell’hinterland di Milano, a Bollate, Cassina, Melzo, Vimodrone, Legnano, Cassano d’Adda e nel bergamasco. Costruiamo solo se abbiamo venduto più della metà.
Il mercato immobiliare con i prezzi delle case e dei mutui alle stelle vive un momento speculativo o crescerà ancora il bisogno di residenziale accessibile?
I mutui scenderanno, ma il punto è domandarsi se l’offerta di residenziale sia sufficiente a soddisfare la domanda. Noi crediamo che siamo di fronte a un nuovo paradigma dell’abitare e siamo convinti che in primis la pandemia abbia cambiato le esigenze delle persone e con esse il ruolo della casa. Ha acceso una spia che ha portato un cambiamento strutturale che va interpretato a beneficio delle esigenze dei cittadini. La casa è diventata improvvisamente luogo sia per vivere che per lavorare, con la necessità di spazi ampi, funzionali, aperti, servizi comodi, tanto verde. Oggi ci chiedono balconi e logge. Sono cambiate le priorità. Persino gli animali domestici, da quello che vediamo dai nostri clienti, influiscono maggiormente nelle scelte delle famiglie per quanto riguarda le abitazioni, il verde e gli spazi aperti. Ecco che le scelte si spostano verso l’hinterland, dove si può trovare tutto questo a prezzi decisamente inferiori rispetto al centro città: se prendiamo Milano, dai dati Istat si vede come dal 2019 al 2022 il tasso di crescita dell’hinterland di Milano sia del 7,7%, molto superiore rispetto al Comune di Milano sotto il 3%.
Quale ruolo giocano hinterland e periferie? Il primo fattore che porta una famiglia o un giovane fuori dalle grandi città è il prezzo al metro quadro. Quali altri fattori stanno influenzando la domanda?
La possibilità di avere i servizi della città a portata di mano, vivendo la tranquillità della periferia è un punto fondamentale. Quindi i servizi, la mobilità e le infrastrutture per spostarsi comodamente e non necessariamente in auto hanno un peso specifico importante. Prendiamo ad esempio il nostro progetto a Cassina de’ Pecchi: prevediamo 220 appartamenti. Abbiamo messo in vendita le prime tre torri e in 4 mesi abbiamo venduto 100 appartamenti, con prezzi di vendita accessibili da 2500 euro fino a un massimo di 3200 euro al metro quadrato. Qui la metropolitana è a un passo. Gli acquirenti sono famiglie di Milano che si trasferiscono, giovani coppie che magari abitavano con i genitori in centro e vedono la zona est di Milano ben collegata alla città. Altre andrebbero sviluppate come Monza, con la metropolitana esploderebbe il mercato residenziale. Un altro progetto in una zona ben collegata alla città, che partirà nel 2024, riguarda la ex Torriani a Cologno Monzese, un’area dismessa da parecchi anni che abbiamo acquistato e già demolito con l’obiettivo di realizzare circa 200 appartamenti, ma destinando oltre la metà dei metri quadri, circa 20 mila, a spazi verdi. Per andare incontro alle esigenze delle famiglie acquirenti, abbiamo aperto un sondaggio online per capire quali servizi in particolare preferiscano che vengano implementati.
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Riqualificare spazi cittadini significa anche dare valore alla comunità. In questo contesto, come includete giovani e sociale?
Per i giovani avviamo campagne con facilitazioni e formule speciali. Inoltre siamo in grado di offrire vantaggi sugli atti notarili, con proposte convenienti. Di pari passo crediamo molto in attività e iniziative per il sociale, come abbiamo fatto con PizzAut, un progetto di cui andiamo molto orgogliosi. Abbiamo acquistato e bonificato un’area di 120 mila metri quadrati, riconvertendola in parte ad uso residenziale e in parte ad uso commerciale. Uno dei locali commerciali è stato messo a disposizione dei ragazzi di Acampora a condizioni vantaggiose ed è diventato la prima pizzeria in Italia gestita da ragazzi autistici. È un progetto dall’altissimo valore sociale e inclusivo che ci ha visti impegnati a consegnare ai ragazzi uno spazio e soprattutto un futuro.
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