Residenze esclusive, il mercato è immune al Covid ma scarseggiano gli immobili

Il primo semestre 2020 include i tre mesi di chiusura pressoché totale dovuti all’emergenza sanitaria. È chiaro che, riferendosi a un intervallo di attività dimezzato, gli indicatori del periodo non possano che segnare un segno negativo. Certificare dunque quanto di per sé evidente ci è parso inutile. Pertanto l’intero periodo di confinamento intercorrente tra il 24 febbraio e il 17 maggio è stato espunto da questa rilevazione. In questo modo il report rappresenta una fotografia di come si sia mosso il mercato durante i tre mesi nei quali l’attività si è potuta svolgere regolarmente.

L’offerta di qualità è sempre più scarsa

In un mercato caratterizzato da uno stock di residenze in vendita molto limitato, l’emergenza sanitaria e le precauzioni a esse collegate hanno provocato un’ulteriormente riduzione del numero di case disponibili. Milano si conferma dunque un mercato governato dai venditori e dalle loro aspettative e non un “buyers’ market” come avviene nella maggior parte delle altre città italiane e nelle più importanti città del mondo. L’indice di assorbimento medio, ovvero la quota di case vendute rispetto a quelle in offerta, è ancora in crescita e supera il 23%. In Brera, la zona più richiesta, arriva addirittura al 49%. La domanda è di molte volte superiore all’offerta: è decisa, ma molto selettiva e premia solo gli immobili di qualità. Nel mese di giugno l’indagine qualitativa condotta con i nostri clienti ha evidenziano che oggi sono determinanti, in ordine di importanza: la disponibilità di uno spazio esterno privato, la vista panoramica e di ampio respiro – possibilmente sul verde, una maggiore dimensione complessiva, la luminosità, la vicinanza ai negozi di prima necessità, il silenzio e la tranquillità, la disponibilità di spazi dedicati all’Home Working e all’esercizio fisico.

Le variazioni dei prezzi richiesti sono minime (+0,4% rispetto al semestre precedente).  Gli sconti medi si mantengono stabili intorno al 6%, ma per le residenze di qualità il prezzo di chiusura spesso non si discosta dalla richiesta. I tempi medi di vendita scendono ulteriormente attestandosi a 6 mesi (erano 6,8 nel semestre precedente), ma le abitazioni migliori si vendono molto più velocemente, in un mese o frequentemente anche meno.

Locazioni: stabilità e buone prospettive

Il mercato delle locazioni mostra due andamenti opposti in funzione della durata del contratto. Se da un lato lo short term soffre molto le fortissime restrizioni a viaggiare, il segmento con durate più lunghe conferma un indice di assorbimento intorno al 30%, con lo sconto medio che si riduce ancora e arriva al minimo storico del 5,5%. Il tempo medio di locazione aumenta frazionalmente, ma resta sotto i 7 mesi. Sul fronte dei canoni quelli medi sono stabili, mentre si allarga la forbice tra i canoni massimi e quelli di quelle minimi.

Previsioni

Fare previsioni prescindendo dalla situazione sanitaria è inutile. L’ipotesi di un nuovo blocco totale dell’attività avrebbe impatto su tutti i settori e conseguenze a livello sociale ed economico fortemente negative. Lo scenario da tutti auspicato è quello che il “new normal” prosegua il suo corso. COVID-19 continuerà ad avere un impatto sulle vite delle persone e sull’economia, ma l’auspicio è che la modalità che si è generata dopo il confinamento prosegua il suo corso senza sconvolgimenti.

In questo scenario ci si può attendere un ulteriore consolidamento del mercato delle residenze esclusive. La qualità dell’offerta continuerà a dettare prezzi, canoni, tempi di vendita e sconti. Ciò che ha qualità continuerà a incontrare una domanda decisa, solida, selettiva e internazionale. Ciò che ne ha meno continuerà a soffrire e non sempre la correzione dei prezzi sarà sufficiente a incrementare l’attenzione sul prodotto. È chiaro infatti che l’impatto economico di COVID-19 progressivamente si allargherà e che frange di domanda di residenze esclusive si vedranno costrette a rinunciare ai loro progetti di investimento o almeno prenderanno decisioni di abbandonarli per il peggioramento delle prospettive economiche.

Ci aspettiamo un consolidamento della componente della domanda per investimento. L’immobiliare oltre a preservare il valore del capitale offre rendimenti interessanti rispetto alle altre asset class.