Bruno Vettore

a cura di Bruno Vettore, Centro Studi Assoproprietari e Presidente di Renovars Real Estate

Dopo le eccellenti performance registrate nel 2020/2021, con un incremento delle compravendite superiore al 30% su base annua in ambito residenziale, il settore nel primo quadrimestre 2022 ha beneficiato di un’inerzia decisamente favorevole. Un mercato, quindi, che non è stato frenato nemmeno per la pandemia. Il tutto favorito dalla politica del credito delle principali istituzioni bancarie. Secondo il Centro Studi Assoproprietari le banche negli ultimi due anni, nonostante le difficoltà di tipo economico, hanno erogato oltre 30 miliardi di euro di nuovi prestiti ipotecari, con una crescita superiore all’8%. L’incremento dei tassi deciso dalla Bce ha l’obiettivo di contrastare l’aumento dell’inflazione, ma allo stesso tempo metterà in difficoltà le famiglie sia per il pagamento delle rate dei mutui a tasso variabile già erogati, che subiranno progressivi incrementi, sia per quanto riguarda l’accesso a nuovi prestiti, che avranno costi maggiori. I tassi di interesse molto bassi hanno anche favorito il credito al consumo con +1,8% e gli altri prestiti alle famiglie +4,5%. Nello stesso periodo, anche i prestiti verso le imprese sono cresciuti, ma a un ritmo più contenuto, pari al 6,1% corrispondente a un aumento di oltre 35 miliardi.
Nel periodo più recente, l’incremento dei tassi di interesse sui mutui (ad oggi il tasso fisso è tra il 2,50 ed il 3 % ed il variabile tra l’1,25 e l’1,75%), il rallentamento delle previsioni di crescita del PIL (si è passati da un possibile incremento del 6% ad un più realistico +2,9%), le incertezze derivanti dall’aumento delle materie prime ed il forte aumento delle bollette energetiche, hanno portato un rallentamento anche del numero delle transazioni previste ed calo della richiesta.
In un contesto macroeconomico piuttosto problematico ed in un quadro politico nazionale ed internazionale certamente preoccupante, il mercato immobiliare italiano denota comunque una certa tenuta. Le famiglie ancora una volta confermano il loro interesse per il mattone e l’acquisto della propria casa rimane un interesse primario. In Italia oltre il 75% delle famiglie sono proprietarie della loro abitazione ed il mercato più rilevante è quello “di scambio”, ovvero quello della famiglia che vende per acquistare una casa più adatta alle esigenze del momento. Dopo il lockdown ed il periodo pandemico gli immobili più richiesti sono di dimensioni più ampie, con uno studio o spazio per lo smart-working e, ove possibile, con terrazzo o giardino. Dobbiamo ricordare che tra maggio 2021 e maggio 2022, i risparmi sui conti correnti e depositi di soggetti privati è cresciuto di circa 105 miliardi, superando i duemila miliardi (+5%) e parte di essi si stanno orientando verso l’investimento più tradizionale e garantito, quello immobiliare. L’interesse verso il mattone spesso esula da analisi di carattere congiunturale ed è generato dal desiderio di migliorare la propria condizione abitativa e non sempre da analisi di tipo economico-finanziario.Per quanto riguarda i prezzi, la corda delle grandi città, in particolare Milano con aumenti tendenziali nell’ordine del 5/7%, contro il 2/4% medio del resto del paese, subirà un inevitabile rallentamento, derivato da un maggiore attendismo degli acquirenti e dal conseguente lieve calo della richiesta.