Occupancy prossima al 99%, un portafoglio con 1.000.000 di metri quadrati e una pipeline di oltre 450.000 metri quadrati per nuovi sviluppi. In un mercato attraversato da incertezze macroeconomiche e tensioni geopolitiche, P3 sceglie la via della solidità e appunto consolida la propria presenza in Italia con numeri che raccontano una crescita strutturale, non episodica. È il risultato di un modello che – sotto la guida di Andrea Amoretti, amministratore delegato di P3 Logistic Parks in Italia – è stato declinato secondo i valori del “capitale paziente”, così rari in una certa finanza d’assalto che non appartiene al profilo di P3: e cioè selezione accurata degli investimenti, orizzonte di lungo periodo, centralità del cliente e innovazione continua in un settore – quello della logistica infrastrutturale – tradizionalmente considerato statico.
La fotografia è emersa anche dalla presentazione “Tendenze, sfide e strategia” che il gruppo ha offerto al mercato poco tempo fa, evidenziando come l’Italia rappresenti per il gruppo uno dei mercati chiave, con un tasso di occupazione vicino alla piena saturazione e una squadra in continua crescita. Un’espansione che, di nuovo, non si traduce in una corsa speculativa, ma in una strategia coerente e disciplinata.
«Nonostante le incertezze economiche globali, il volume totale del mercato locativo della logistica in Italia è buono, perché restano forti i motori dell’innovazione, a partire dall’e-commerce che ha ancora un enorme potenziale di crescita e dal bisogno di spazi efficienti e sostenibili», spiega Amoretti. Il punto, quindi, non è inseguire il ciclo, ma interpretarlo: «P3 cresce senza cercare la speculazione del momento, genera valore nel lungo termine. I clienti sono al centro della nostra strategia». Ma centralità del cliente – nella logistica in generale, e soprattutto nel dna di P3 – significa, innanzitutto, qualità del prodotto immobiliare. I tenant chiedono magazzini moderni, flessibili, tecnologicamente attrezzati e pronti per un insediamento rapido. Per rispondere a queste esigenze, P3 ha investito nella digitalizzazione dei processi, adottando sistemi operativi in grado di monitorare in tempo reale le attività di gestione. La trasparenza diventa così un asset competitivo, insieme alla verticalizzazione delle competenze interne e a un modello di gestione in house che consente controllo diretto e reattività.
Il radicamento territoriale è un altro elemento chiave della strategia. In Lombardia, P3 Calvenzano (Bergamo) – primo sviluppo regionale del gruppo –è un progetto greenfield da oltre 25.000 metri quadrati, interamente locato, a pochi chilometri dall’uscita Caravaggio della A35 BreBeMiche ha incluso interventi di riqualificazione del territorio, tra cui il restauro dell’antica Torre di Calvenzano. Non solo sviluppo immobiliare, ma anche valorizzazione del territorio e integrazione con il tessuto produttivo locale.
In Emilia-Romagna, il parco logistico di Altedo (Bologna) rappresenta un esempio di crescita modulare e sostenibile: i primi due magazzini (38.000 e 26.000 mq) sono operativi, mentre è stato avviato il terzo edificio da 36.000 mq, con consegna prevista nel primo trimestre 2027. Ambientale, sociale ed economica: la sostenibilità, per P3, è un approccio integrato e non un’etichetta.
Il Veneto è un altro snodo strategico. A Cittadella (Padova) è appena terminato lo sviluppo di un magazzino logistico su un’area di 160.000 mq, con una Gla di oltre 74.000 mq, interamente locato a un operatore 3PL. Il sito beneficia dell’accesso diretto alla Superstrada Pedemontana Veneta e si colloca in una posizione baricentrica rispetto a Verona, Padova e Treviso. Un’infrastruttura pensata per intercettare i flussi del Nord-Est manifatturiero e garantire flessibilità operativa.
Attraverso il fondo Giano, interamente sottoscritto da P3 e gestito da Savills Investment Management Sgr, il gruppo sta sviluppando 130000 mq in Lazio, nel Comune di Ferentino, e ha inoltre acquisito nuove aree a Castel Gabbiano (Cremona) – oltre 50.000 mq per uno sviluppo logistico da 22.000 mq – e a Treviglio (Bergamo), dove sorgerà un nuovo progetto da 18.840 mq, anch’esso con accesso diretto alla A35. Operazioni che rafforzano il presidio nel cuore produttivo del Nord Italia e confermano la scelta di location strategiche, ben connesse e coerenti con le direttrici infrastrutturali.
Diversificazione geografica, come si vede; e grande attenzione alle infrastrutture, alla flessibilità progettuale e alla digitalizzazione della gestione: sono questi i pilastri di un modello che innova un comparto spesso percepito come puramente tecnico. La logistica, invece, è sempre più un fattore abilitante della competitività industriale e commerciale. E P3 lo interpreta con un approccio industriale, non finanziario di breve respiro.
Il “capitale paziente” di P3 quindi non è solo una formula, ma una pratica operativa: investire con cura, sviluppare con visione, gestire con competenza e adattare ogni progetto alle esigenze specifiche dei clienti. I risultati dimostrano che anche in un contesto incerto è possibile creare valore duraturo, quando – come nel caso di P3 – si lavora con una visione a lungo termine, metodo e una strategia coerente.
