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Il mattone
non tradisce

Il mercato è in crescita, anche se l'Italia - nonostante Milano stacchi di misura tutte le altre città - deve ancora recuperare rispetto al resto d'Europa. L'outlook di Scenari Immobiliari al 26esimo Forum a Santa Margherita Lugure

17 Settembre 2021

Marina Marinetti
Il mattone non tradisce

Chi gridava alla "bolla" e quasi si augurava che il Covid fosse lo spillo che l'avrebbe fatta scoppiare, rimarrà -per l'ennesima volta - deluso. Perché il 2021 si avvia a chiusura superando anche le più ottimistiche previsioni e il 2022 si presenta come un anno di ulteriore crescita per il real estate globale. L'analisi del mercato presentata a Santa Margherita Ligure al 29esimo Forum di Scenari Immobiliari fotografa un mercato che ancora una volta conferma che il mattone è un asset che difficilmente tradisce. “Il 2021 si chiude per il mercato italiano con un fatturato di oltre 123 miliardi di euro - conferma Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari - in crescita dell’8,7 per cento rispetto al 2020 e anche cinque punti in più rispetto alle nostre previsioni di un anno fa. L’andamento positivo è stato trascinato, come ovunque in Europa, dal settore residenziale che ha avuto un incremento di dieci punti percentuali. E’ una crescita dovuta esclusivamente agli scambi, aumentati sia nel numero che nel peso degli appartamenti più grandi e costosi. Le quotazioni medie sono ancora intorno allo zero, salvo il segmento del nuovo, dove gli incrementi sono significativi. Ad esempio a Milano anche oltre il cinque per cento”. Ed è sempre Mario Breglia che regala un'immagine evocativa della situazione: quella del medagliere olimpionico.

In termini olimpionici si passa “dalla medaglia d’argento a quella d’oro”. Nell’anno in corso tutti i principali mercati immobiliari europei stanno per chiudere in positivo, dimostrando di essere stato un anno di rilancio dopo il periodo negativo del 2020 che, alla fine, ha fatto segnare cali di domanda e valori molto meno drammatici rispetto a quanto ci si attendesse nei primi mesi di pandemia.

Il mercato italiano

Mentre il real estate europeo è sul podio degli investimenti, a quello italiano spetta la “medaglia di legno”. Anche se in ripresa, e più decisa nel 2022, ancora è lontano dalla media europea. Rispetto all’andamento del fatturato degli altri grandi Paesi europei, l’Italia è ancora oltre venti punti indietro. Il gap è ancora più ampio se si considera l’andamento dei prezzi medi delle residenze. L’Italia è l’unico Paese europeo in cui le quotazioni sono ancora dieci punti inferiore rispetto al 2010, contro un più quaranta per cento della media europea.

Particolare rilevante la ripresa del settore alberghiero, ma il calo nel 2020 era stato notevole. Ancora negativo, ma con dimensioni diverse rispetto al 2020, il segmento degli uffici. La pandemia ha ridotto gli scambi in assoluto ma sta modificando la domanda. Gli immobili che rispondono alle nuove esigenze degli utenti incontrano facilmente il mercato, anche se canoni e rendimenti restano contenuti.

Bene la logistica che sta vivendo un altro anno di grande crescita. A dominare il mercato sono i grandi nomi dell’e-commerce che cercano nuovi siti di distribuzione. I rendimenti sono in calo e ormai in linea con quelli degli uffici.

Anche il 2021 si conferma negativo per il settore commerciale. Mentre la Gdo, per effetto degli investimenti in nuove realizzazioni, ha avuto un leggero incremento, continua la contrazione per i negozi.

Lieve calo per il mercato delle seconde case uso turistico, ma è in crescita la domanda (che si concretizzerà nel corso del prossimo anno) di seconde case da usare come alternativa o complemento alla prima abitazione urbana. E’una conseguenza delle trasformazioni avviate dalla pandemia sulla modalità di lavorare e anche di vivere “da remoto”.

Le previsioni per il 2022 sono per un mercato in forte ripresa, fino al numero record (per questo secolo) di 140miliardi di euro. Significa un incremento del 13,4 per cento in dodici mesi. E’ probabile che i numeri a consuntivo siano anche superiori di queste previsioni, se la ripresa economica si consolida e viene ridotto l’effetto negativo del virus.

“A crescere sarà sicuramente il comparto residenziale - prosegue Breglia - frenato solo dalla mancanza di un prodotto di qualità e dalla scarsità di nuove realizzazioni (non più di cinquantamila previste). In ripresa il segmento degli uffici e sempre vivace la logistica, anche se a ritmi minori rispetto al biennio scorso. Ancora negativo l’andamento del settore commerciale, soprattutto Gdo, che deve ancora superare lo stress da Covid”.

Cosa accadrà ai prezzi delle case nel prossimo anno? Mentre la media italiana sarà positiva, permane ancora il segno meno nei capoluoghi di provincia (meno 0,1 per cento)

“La crescita delle quotazioni  più elevata si avrà  a Milano - conclude Breglia - con un più 2,3 per cento (ma arriva al sei per cento per le case nuove), seguita da Roma (due per cento), poi Bologna (1,7) ,Venezia (1,5) e Firenze (1,4). La maggior parte dei capoluoghi rimane a crescita zero o di poco inferiore. Forse il mercato diventerà ‘di bronzo’ nel 2022….”.

 

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