“Ti racconto come un bambino, partito da zero, ha realizzato il suo sogno con il Real Estate in America e come puoi farlo anche tu”: c’è tutto Giuseppe, in questa frase, c’è tutto Giuseppe Cicorella come si racconta nel suo libro, “Il bambino che sognava di cambiare il mondo (una monetina alla volta)”. È un vero self-made-men, è nato a Conversano – località magica alle porte di Bari, la preromana Norba, poi capoluogo aragonese – e a 17 anni è emigrato a Milano per poi ri-emigrare, vent’anni più tardi, negli Stati Uniti. Ed oggi, a Cleveland, nell’Ohio, controlla un insieme di attività immobiliari il cui valore supera i 25 milioni di dollari e un gruppo di alcune centinaia di investitori che puntano sul suo fiuto degli affari. Ma andiamo per ordine, partendo dalla fine. Chi è Giuseppe Cicorella, oggi? È un business man che ha scelto di lavorare negli USA – prendendosi il rischio di allontanarsi dal piccolo impero di 12 agenzie immobiliari classiche che aveva aperto in Italia – per pensare più in grande. Offrendo opportunità d’investimento ambiziose, non per tutte le tasche, ma in grado di generare ritorni importanti su una “asset class” (tradotto: un tipo di investimento) che sul medio termine non ha mai tradito: l’immobiliare residenziale negli Stati Uniti.
Ha iniziato a lavorare in America nel 2006, restando ancora con i piedi piantati in Italia. Poi il grande salto, la decisione di stabilirsi negli USA, un investimento importante – l’acquisto di un ristorante – per poter ottenere il Visto E2 e e i primi corsi americani per diventare investitore USA a stelle e strisce a tempo pieno. “Un incontro importante fu quello con il leader del real estate americano, Grant Cardone, che mi ha insegnato tanto, tutto il necessario”, racconta Cicorella. “E poi un fondamentale incontro di business, col colosso bancario J.P. Morgan. Mi avrebbero assunto, ma il mio visto non lo permetteva. Mi riproposi come partner d’affari: selezionavo immobili, glieli proponevo per i loro fondi, conservando una prelazione. Fu la svolta”.
Già, perché in quel modo Cicorella iniziò a costruire il proprio patrimonio. Con un’idea anticonformista. Nella quale ha negli anni coinvolto decine di investitori che hanno scommesso su di lui, evidentemente trovandosi bene. Di che si trattò? “L’idea del mio progetto, che si chiama JCGREI BRRRR, sta tutta in queste iniziali dopo la sigla, che significano: buy, acquista; rehab, ristruttura; rent, affitta; refinance, rifinanzia; repeat, ripeti. Chiaro? Ora mi spiego”. E Cicorella si spiega, che poi è il suo forte, perché sa farsi capire e sa convincere. Un’operazione “delle sue” consiste nell’acquistare un appartamento residenziale in condizioni subottimali (che costa in media il 30% in meno del valore di mercato degli immobili comparabili ma in buone condizioni), ristrutturarlo per valorizzarlo e riaffittarlo a un buon canone. A questo punto farsi finanziare i costi sostenuti da una banca e con il margine generato dai canoni mensili che arrivano, fare una nuova operazione, analoga. In questo momento, JCGREI gestisce ben 300 appartamenti del valore di oltre 25 milioni di dollari e incassa più di 250 mila dollari di affitti al mese. Il guadagno della società di gestione, cioè di Cicorella, è tutto in conto capitale: ovvero il suo compenso per la gestione integrale delle operazioni consiste nell’intestarsi il 25% della proprietà degli immobili, la valorizzazione nel tempo rimborserà ampiamente gli investitori finanziari che non dovranno occuparsi assolutamente di nulla.
Cicorella sa che questo schema può sembrare rischioso, se non temerario. Ma la buona riuscita delle operazioni che fa si riverbera direttamente nelle sue tasche, perché il suo guadagno sta nel valore che raggiungono le sue quote del 25% nelle varie proprietà, e per questo – sostiene – chi investe con lui, se lo porta sulla stessa barca: “Per guadagnare noi, bisogna che il nostro cliente guadagni il quadruplo!”, sintetizza.
È chiaro che la conoscenza specialistica di un mercato è determinante per la buona riuscita di queste operazioni: e Cleveland oggi è una piazza in boom, con un flusso costante di newyorkesi che vi si trasferiscono lavorando parzialmente in smart-working. Sostiene Cicorella, con forti argomenti, che negli USA l’investimento immobiliare è incentivato, con criteri sideralmente migliori di quelli che affliggono il real estate italiano. Dunque, il progetto JCGREI prevede che l’investitore acquisti l’immobile costituendo una società LLC della quale la holding di Cicorella diventa partner al 25%.Già l’acquisto al prezzo d’occasione è il primo presupposto del business, e nasce dalla capacità di selezione di JCGREI. La gestione è gratuita: per tutta la durata del contratto, infatti, la società proprietaria non paga nulla alla società di property management, diversamente da quel che avrebbe dovuto fare se non avesse avuto JCGREI come socio. Ad esempio negli USA l’intermediario che trova l’inquilino di solito intasca, per questo, una mensilità all’anno, che con JCGREI non deve essere invece pagata.
Schematizzando: su un affitto mensile lordo di 1.000 dollari, l’investitore ne incassa 750, ma così paga il management, la manutenzione, la gestione degli inquilini e tutto il resto. “Il ROI – return on investment – nel nostro track record è stato finora mediamente del 23%”, assicura Cicorella, “contro una media del mercato del 5%. Per fare un esempio: se il prezzo d’acquisto di un appartamento in Italia è di 100mila euro, un ROI del 5% significa che si incassa dall’inquilino 5mila euro all’anno. Questo accade anche in molte località americane, dove semmai si incassa poco di più. Con il nostro metodo, invece, a Cleveland noi – ripeto – otteniamo ritorni sugli investimenti che superano mediamente il 23%!”.
Certo, bisogna fidarsi e affidarsi: ma del resto chi, senza essere del mestiere e senza vivere in loco, potrebbe investire negli Stati Uniti a simili rendimenti, facendo da sé? Invece, con questa partnership si può e senza nessuna seccatura burocratica: l’investitore finanziario non deve occuparsi praticamente di nulla, né della creazione della società né dell’apertura del conto corrente, della scelta degli immobili, la selezione dell’inquilino, l’ eventuale sfratto eccetera.
“La forma societaria scelta per il tuo investimento è la Llc (limited liability company) che è paragonabile ad una S.r.l. italiana – spiega Cicorella – Questa società garantisce la massima tutela del patrimonio societario ed una netta separazione di quest’ultimo da quello personale”.
Ma che sicurezza si ha della destinazione del proprio denaro? La massima possibile in America, perché i soldi non vanno a JCGREI bensì, al momento dell’acquisizione, ad un notaio che, oltre a ricevere il denaro dando in cambio il titolo di proprietà dell’immobile, effettua tutte le ricerche necessarie a validare l’atto, sincerandosi che il bene sia pulito e non abbia ipoteche: ricerche che un agente immobiliare non sarebbe in grado di effettuare. Ma dove vuole arrivare, Cicorella? Be’, il sogno ce l’ha grande, e lo afferma senza falsa modestia: “Sviluppo del mercato in Ohio a Columbus ed a Cincinnati; ampliamento delle attività in Florida, e precisamente a Sarasota , Tampa, Orlando e Jupiter; crowdfunding in Italia; quotazione in Borsa; sviluppo del real estate commerciale con catene alberghiere e multioffice!”. Da Conversano al mondo.
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