Nei prossimi vent’anni una massa enorme di patrimonio è destinata a riversarsi sul mercato: almeno 1.400 miliardi di euro di immobili finiranno in successione e, in buona parte, si sommeranno al flusso fisiologico delle vendite. Il tutto in un Paese che invecchia e si restringe, con più nuclei monocomponenti: quindi più case in offerta e meno soggetti interessati all’acquisto. A complicare ulteriormente lo scenario c’è la qualità del prodotto: il patrimonio immobiliare italiano è mediamente composto da edifici vecchi e spesso bisognosi di ristrutturazioni antieconomiche, con un rischio sistemico evidente.
Il mattone resta il pilastro della ricchezza
Lo studio presentato da Sarpi Group stima il patrimonio immobiliare delle famiglie italiane in 5.547 miliardi. Il residenziale pesa per il 45% della ricchezza netta nazionale e per l’83,7% dei beni reali. In vent’anni la quota del mattone è scesa di appena 1,3 punti rispetto al 2003, anche perché una parte del Paese non si è ancora ripresa del tutto dagli shock del 2007-2008 e del 2011-2012. La proprietà, inoltre, si concentra sempre più tra gli anziani: oggi il 28%dell’immobiliare è in mano agli over 65, quota che salirebbe al 42% nel 2040; e guardando al 2050 gli scenari demografici citati indicano un ragazzo fino a 14 anni ogni tre over 65.
Quando l’eredità diventa un conflitto (e un costo)
Il nodo non è solo macroeconomico: una successione non preparata può trasformare un bene in un contenzioso. Demandare tutto all’eredità significa spesso lasciare gli immobili in comproprietà: ogni decisione – vendere, affittare, usarli – richiede l’accordo di tutti i coeredi. È facile che emergano interessi opposti: chi vuole liquidare la quota per avviare un’attività, chi è legato affettivamente alla casa, chi intende viverci, chi la immagina come B&B. E quando manca un’intesa, i tempi si allungano: nel testo si riportano medie di sei mesi e mezzo per vendere un appartamento ereditato, oltre otto per una villa, fino a dieci per un rustico nelle aree interne; se mancano documenti di regolarità si supera l’anno, e si può arrivare a tre passando per il Tribunale.
La partita si gioca prima: strumenti e nuove regole
Da qui la spinta a “giocare d’anticipo”: valutare il patrimonio e ricorrere, con l’aiuto di professionisti, a strumenti che anticipino le volontà (donazione, nuda proprietà e usufrutto, oppure soluzioni come trust e patti di famiglia nei casi più rilevanti). Anche perché nel testo si sottolinea un dato: solo il 15% delle successioni avviene con testamento, con effetti potenzialmente drastici (per esempio per chi convive senza matrimonio o unione civile). Sul fronte fiscale e operativo, vengono citate due novità che aumentano l’appeal delle donazioni: il d.lgs. 139/2024 (abolizione del “coacervo successorio” dal 1° gennaio) e l’articolo 44 della legge 182/2025 (in vigore dal 18 dicembre) che, nel testo, viene presentato come lo sblocco della vendita degli immobili ricevuti in donazione, riducendo il rischio per chi acquista.
