Ci hanno messo 18 mesi, ma anziché raccogliere 500 milioni di euro, ne hanno raccolti 650. I primi 150 sono arrivati a ottobre 2016, da “un importante fondo sovrano” di cui non si sa altro. Quindi si sono aggiunti altri due “cornestone”, un secondo fondo sovrano e un “primario investitore internazionale”, a tranche di 150 milioni l’uno, e una manciata di investitori istituzionali, prevalentemente da Asia e Nord America. Il rapporto esteri/italiani è di nove a uno. Ma chi siano e quanto abbiano conferito, non è dato sapere: restano coperti da un non-disclosure agreement blindato. Quel che è certo è che il closing del Coima Opportunity Fund II (COF II) è la ciliegina sulla torta del decimo compleanno della Sgr di Manfredi Catella, festeggiato nel nuovo quartier generale sostenibile e riciclabile di piazza Gae Aulenti 12, progettato dallo Studio Mario Cucinella Architects (con gli interni by Coima Image di Alida Catella, però). Il COF II, infatti, è il più grande fondo di investimento immobiliare discrezionale raccolto in Italia: 650 milioni e una capacità di fuoco superiore al miliardo e mezzo, anche se, assicura Manfredi Catella, «la dimensione non è l’obiettivo primario della nostra strategia, ma ne è casomai la conseguenza: meglio si lavora, più si raccoglie la fiducia da parte degli investitori». I quali gli hanno formato una sorta di delega in bianco: «Quando fai il gestore, il momento di conferma delle tue capacità è quando riesci a raccogliere capitali discrezionali, che ti vengono affidati delegandoti le scelte di investimento». Ormai a quota 21 fondi di investimento immobiliari con oltre 5 miliardi tra asset under management e capacità di investimento, con un portafoglio di oltre 150 proprietà e altrettanti conduttori, dopo aver ridisegnato lo skyline milanese sviluppando (con Hines Italia) il nuovo quartiere di Porta Nuova, Coima Sgr torna “sul luogo del delitto”: il fondo ha già fatto acquisti per un terzo della propria capacità di investimento, aggiudicandosi l’area tra le vie Melchiorre Gioia, Pirelli e Sassetti, più di 32 mila mq pagati circa 79 milioni, e, in joint venture con la quotata Coima Res (al 36%), l’ex torre Unilever di via Bonnet, sempre a Milano.
5 tra i più importanti fondi al mondo sono partener di Coima SGR: degli oltre 2 mld raccolti, il 53% arriva da questi investitori
La strategia? Segue le orme del COIMA Opportunity Fund I, con un rendimento netto atteso superiore al 12% grazie a operazioni di riqualificazione di edifici esistenti, altrimenti dette “value-added”, «il cui costo non superi il 15% del valore di acquisto», sottolinea Catella, e operazioni di sviluppo per colmare il gap tra domanda e offerta, in particolare nel terziario: «in pipeline», dice, «ci sono operazioni per più di un miliardo. Volevamo, appunto, investitori che fossero anche partner, con una capacità di investimento più alta di quella che dedicavano al fondo. Una tappa importante per noi, ma anche un segnale per il Paese: in questo momento l’Italia è al centro dell’attenzione dei capitali esteri». Tanto al centro che 5 tra i più importanti fondi sovrani al mondo sono partner di Coima Sgr: degli oltri due miliardi raccolti nell’ultimo triennio il 53% arriva proprio da questo tipo di investitori. Impossibile sapere di quali Stati… fatta eccezione per Abu Dhabi, che ha affidato a Coima Sgr la costruzione della Torre Gioia 22, e il Qatar Investment Authority che ha rilevato da Catella e soci (Unipol, Hines, il fondo pensioni Ttiaa-Cref) il 60% delle quote di Porta Nuova, di cui aveva già il 40%. Ancora oggi la cifra è coperta da riserbo. Ma i venditori avrebbero guadagnato un buon 30% sull’operazione.
