Dopo gli exploit del periodo Covid e immediato post-Covid, prosegue la fase espansiva del mercato degli immobili a destinazione logistica. Quando parliamo di immobili logistici ci riferiamo – semplificando al massimo – a quegli edifici a forma di parallelepipedo situati spesso e volentieri nei pressi delle autostrade. Sono strutture che, è vero, offrono poco margine alla creatività architettonica, ma sono indispensabili nello stoccaggio e trasporto delle merci acquistate online e nella grande distribuzione. In più, rispetto ad altre asset class immobiliari, sono all’avanguardia in fatto di sostenibilità (vedi i pannelli solari sui tetti, il recupero delle acque reflue, le aree verdi, la mobilità green abbinata a colonnine di ricarica, piste ciclabili, autobus elettrici).

I dati complessivi sui grandi investimenti sul mercato immobiliare italiano non lasciano dubbi: in un panorama desolante (nel 2023 sono stati solo 6 miliardi di euro di transato totale nel nostro Paese) la logistica, dove sono confluiti 1,65 milioni è l’asset class che ha convinto di più gli investitori. Più degli uffici che si sono fermati a 1,13 milioni (Fonte dati: Dils e Cbre). Lo sa benissimo Francesco Nappo, Italy expansion director di Scannell Properties, a cui abbiamo chiesto di inquadrarci lo stato di salute della logistica italiana dal punto di vista immobiliare, per poi passare in rassegna le possibilità di sviluppo di nuovi progetti.

Dott. Nappo, partiamo da una visione d’insieme per poi scendere nel dettaglio: il 2023 che anno è stato per gli immobili a destinazione logistica in Italia?

Anzitutto, l’Italia, ad oggi, è l’unico mercato in Europa che ha avuto, sul lato take up (volumi di superfici affittate), un aumento del 5%, raggiungendo circa 2,8 milioni di mq assorbiti. Sebbene  la parte ‘finance’ e la parte dei macro-indicatori sia una delle peggiori in Europa, l’Italia si conferma mercato attrattivo sul fronte occupier-tenant, dove a mancare è proprio il prodotto immobiliare in linea con la domanda, con le caratteristiche giuste di sostenibilità e con la qualità giusta del costruito: un fattore, quest’ultimo, ormai da anni è dichiarato dal tutte quelle aziende che sanno di dover affrontare un mercato dove i magazzini destinati alla logistica sono in gran parte obsoleti.

D’accordo, se la piattaforma logistica è nel posto giusto, con caratteristiche giuste e in linea con i famosi criteri Esg, si affitta. Ma a che prezzo?

Sì, si affitta ed è anzi molto ricercata come prodotto, ma a canoni d’affitto cresciuti tantissimo. Oggi la media di prime rent italiano è di 67 euro al mq l’anno, un +10% paragonato all’anno scorso. Mentre i livelli degli affitti pre-Covid era introno ai 52 euro al mq per anno. Questi valori al mq vanno naturalmente applicati a superfici molto vaste: per 10mila mq, ad esempio, l’affitto dell’edificio ammonta a 670mila l’euro l’anno. Stiamo parlando, inoltre, di location prime che in Italia si concentrano prevalentemente in 3 macro-aree: Milano, Bologna Roma.  Messe insieme tutte queste tre aree in pratica coprono mezza Italia.

Accanto ai canoni d’affitto e alla capacità di assorbimento, gli altri due parametri chiave per leggere il mercato sono la quantità di superfici sfitte e i rendimenti per gli investitori. Cosa dicono sull’Italia questi ultimi due indicatori?

Per quanto riguarda il vacancy rate – superfici sfitte disponibili, ndr -, l’Italia si attesta oggi attorno al 2%, confermandosi come uno dei Paesi più sani di Europa. Da questo punto di vista un vacancy rate fino al 5% è l’indicatore di un mercato molto sano. Oggi i costi di costruzione stanno scendendo: un fattore che sicuramente aiuterà nuovi sviluppi. Per quanto riguarda invece i prime net yield, sono proprio i tassi di rendimento ad impattare su business model da trader developer, come noi di Scannell Properties ad esempio, che non facciamo asset management.

E come si supera un empasse del genere?

Ad esempio, puntando su quelle aree off market vendute, per questo, a prezzi contenuti. Non a caso gli ultimi dati parlano di una grande crescita dei progetti di riqualificazione di immobili esistenti, perché questo permette di ridurre i costi di costruzione e i costi del terreno. Sono operazioni che noi facciamo, ma sempre con la premessa di una fase di due diligence molto attente al tipo di location e alle caratteristiche dell’immobile esistente. La bonifica è sempre la prima cosa da considerare in questo tipo di operazioni: l’incertezza e la ‘non visione’ di quando terminerà è il grande cruccio dell’Italia. Da tenere conto che per noi, come operatori internazionali soggetti a vendita ad enti istituzionali, ogni minimo valore fuori dallo standard è tutto da bonificare.

Pensando all’Italia e al 2024: in quali progetti sarà impegnata Scannell Properties?

Nel 2023 abbiamo venduto quasi tutti gli sviluppi che avevamo in pancia e siamo ora in una fase di ripartenza per creare la pipeline di progetti fino al 2025. Noi siamo focalizzati sui prime market di Milano, Bologna e Roma, lungo le assi autostradali A1 e A4. Quest’anno ci stiamo concentrando, in particolare, su due fronti: uno a Bologna, a Calderara di Reno, su un terreno di 22 mila mq che costeggia l’aeroporto, dove si può edificare fino a 13mila mq. C’è poi Roma-Est, in via di Salone situata accanto al raccordo anulare, dove abbiamo appena acquistato 32mila mq di terreno per costruire un immobile di 11mila mq.

Logistica e sostenibilità sono un binomio vincente: quali sono le linee guida che adottate per i nuovi  progetti?

Tutti gli immobili che Scannell Properties ha sviluppato nei suoi primi 5 anni di attività in Europa, e tutti quelli futuri saranno in possesso di una certificazione ambientale, secondo i protocolli Breeam e Leed. Questi protocolli prevedono un monitoraggio di tutto il processo costruttivo dell’immobile, con particolare attenzione ad aspetti ambientali ed energetici. Come, ad esempio, il riutilizzo di materiali presenti in sito grazie a campagne di demolizione e frantumazione di edifici esistenti, la prossimità ad infrastrutture di trasporto pubblico, il monitoraggio dei consumi tramite sistema Bms, l’utilizzo di corpi illuminanti Led a basso consumo energetico, l’installazione di colonnine per ricariche di macchine elettriche. Oltre alla produzione di energia rinnovabile per mezzo di impianti fotovoltaici realizzati in copertura. Facciamo molta attenzione anche al tema del consumo di suolo, prediligendo gli interventi di riqualificazione di aree industriali dismesse. Operare in questo tipo di aree industriali permette, inoltre, di usufruire di infrastrutture già presenti: un aspetto vantaggioso per lo sviluppatore, ma anche per le comunità che risiedono sul territorio perché possono giovarsi di un riammodernamento del tessuto urbano.