Il danno del pignoramento e la beffa della casa svenduta

Nel 2016 in Italia sono stati messi all’asta 267.323 immobili. Ma quel che è peggio, la vendita all’asta (di 36.858 immobili) ha portato all’estinzione dei debiti (fonte entietribunali.it) in meno del 14% dei casi. Dietro ai numeri ci sono decine di migliaia di persone, famiglie, spesso imprenditori che oltre a perdere più spesso la prima casa, oppure negozi o capannoni, si trovano a dover continuare a pagare quel che resta del debito. Oltre al danno, la beffa. Uno dei motivi per cui questo accade è presto detto: all’asta gli immobili non vengono venduti, bensì svenduti. «La media nazionale è del 40-50% del prezzo di mercato – dice William Cappa, cofondatore di Cappa & Associati, struttura italiana di professionisti specializzati nel settore del debito con focus sul pignoramento della casa – i prezzi a cui vengono aggiudicati gli immobili sono calati ulteriormente da un anno e mezzo a questa parte, da quando cioè si è permesso di fare la prima asta già con uno sconto non più del 15% come avveniva prima, ma del 15 più il 25%».

Per velocizzare le procedure, i tribunali abbattono il prezzo del 25%: così le case vengono svendute all’asta e il debito non viene coperto 

I tribunali, oberati di aste immobiliari da smaltire, vedendo che in pochi si presentavano alla prima asta e che l’aggiudicazione avveniva in genere alla terza o alla quarta, per velocizzare il processo di smaltimento degli arretrati e abbassare le spese di procedura hanno insomma deciso di anticipare l’abbattimento del prezzo di un ulteriore 25% fin dalla prima asta – il prezzo viene poi abbassato del 25% a ogni asta successiva. Risultato, dalle aste immobiliari si ricavano cifre sempre più esigue, che molto spesso non coprono il debito. In altre parole un po’ più umane, le case dove vivevano famiglie che hanno combattuto per non perderle vengono svendute lasciando quelle famiglie senza immobile e ancora indebitate. Evitare la svendita è quindi essenziale perché la situazione non si avviti su se stessa, ma per farlo è necessaria la disponibilità di un capitale. È questa una specificità del lavoro di Cappa & Associati, che ha ideato e sistematizzato un processo di chiusura del debito denominato “Debiti Zero”, che parte da una premessa interessante. 

Per evitare che l’immobile pignorato venga svenduto, la cappa&associati chiude i debiti, leva il pignoramento e rivende la casa al giusto prezzo

«Il nostro lavoro non pesa assolutamente sulle tasche degli interessati – spiega Cappa – non ci facciamo pagare dai debitori, siamo contro il metodo utilizzato da molti avvocati o altre agenzie che chiedono qualche centinaio o qualche migliaio di euro a persone in grave difficoltà. Preferiamo lasciarle mangiare con le loro famiglie, e siccome ci facciamo pagare alla fine solo se andiamo a risultato, cioè con l’azzeramento del debito, il nostro impegno è totale». Per evitare che la casa pignorata venga venduta all’asta a un prezzo molto inferiore al suo valore, Cappa & Associati può intervenire chiudendo il debito con capitali propri, togliendo il pignoramento della casa, recuperando parte del valore dell’immobile o vendendo l’immobile a un prezzo migliore. «Possiamo mettere il capitale che serve per trovare un accordo – spiega il cofondatore di Cappa & Associati – compriamo l’immobile per poi rivenderlo a un prezzo leggermente inferiore rispetto a quello di mercato.

Questo ci permette di chiudere il debito e di ottenere un margine che non è granché, ma ci permette di pagare le tasse per l’acquisto, di vivere noi e di pagare i nostri professionisti». Per convincere la banca, serve un’offerta interessante, sensibilmente superiore alla cifra che sarebbe con ogni probabilità ottenuta dalla vendita all’asta: «se siamo al pignoramento, magari in vista della prima asta – osserva Cappa – dobbiamo lottare con il creditore, oggi le banche fanno molta forza ma noi sappiamo come muoverci». Certo perché l’operazione sia fattibile è necessario che il rapporto tra il debito e il valore dell’immobile non sia troppo sbilanciato a favore del primo. «Intendiamoci: se l’immobile vale 100mila euro e il debito è di 150mila, non posso darti 150mila euro in mano – puntualizza a scanso di equivoci Cappa – se vediamo che la pratica non si può fare, amici come prima, non ti chiedo un euro: tutti quelli con cui ho avuto a che fare possono testimoniarlo». Ma negli altri casi la soluzione può funzionare, e ha effettivamente funzionato già 108 volte; sul sito web di Cappa & Associati (www.cappaeassociati.com) si trovano diverse testimonianze di chi è uscito dall’incubo. 

Bramini punta dell’iceberg di un mondo in ginocchio

Non di rado a perdere la casa o un altro immobile sono piccoli imprenditori. È il caso ormai celebre di Sergio Bramini, ora consulente in materia del vicepremier Luigi Di Maio, che aveva dato in garanzia la sua abitazione che poi gli è stata pignorata. «La figura dell’imprenditore in Italia è quasi demonizzata – mette in evidenza William Cappa – ma non avete idea di quanti imprenditori arrivino a svenarsi pur di tenere in piedi l’azienda, di pagare i dipendenti, dando in garanzia il patrimonio personale, la casa. Mi inchino davanti a questi eroi che fino all’ultimo cercano di far vivere bene chi lavora con loro. Purtroppo quando arrivano a un punto di non ritorno, le aziende saltano». 

Il caso Bramini è seguito da un legale con cui collabora la stessa Cappa & Associati. 

«È lo studio legale Pagano & Partners di Monica Pagano – aggiunge Cappa – specializzato nella legge sul sovraindebitamento del 2012, in vigore dal 2014, che dà la possibilità alle persone meritevoli di azzerare tutti i debiti mettendo a disposizione il patrimonio». Una via d’uscita alternativa, con una controindicazione: «con la nostra tecnica del saldo a stralcio – osserva il cofondatore di Cappa & Associati – se la situazione è favorevole domattina esci dai debiti. Con la legge sul sovraindebitamento, con cui si possono risolvere debiti anche di milioni di euro, ci vogliono però quattro anni di tempo».