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Sul mattone il pubblico copia dal privato

Ci sono 290 miliardi di euro immobilizzati in edifici pubblici, ma un quarto non sono utilizzati dalla PA. Così Invimit Sgr sta lavorando per cederli a fondi o incrementarne il reddito, facendo leva su strumenti finanziari

Marina Marinetti
Sul mattone il pubblico copia dal privato

Prima della vendita a Poste Vita di tutte le quote di Convivio, il primo comparto del Fondo Dante, avvenuta a gennaio di quest’anno per 249 milioni di euro, quasi nessuno s’era accorto che, tra le millemila partecipate del Ministero dell’Economia e delle Finanze, ce ne fosse anche una focalizzata sul mattone. Si tratta di  Invimit Sgr (Investimenti Immobiliari Italiani Sgr S.p.A.), nata nel 2013 con l’obiettivo di gestire, valorizzare e anche dismettere il patrimonio pubblico, facendo leva sugli strumenti che la finanza mette a disposizione. Quali, appunto, i fondi immobiliari. Certo, trattandosi di una cessione alla controllata di Poste Italiane, che, al di là di un flottante del 35,3%, è comunque a controllo pubblico (col Mef al 29,3% e Cassa Depositi e Prestiti al 35%), l’operazione sembra più uno scambio di figurine che una vera cessione sul mercato. E invece alla procedura competitiva hanno partecipato decine di operatori, italiani e internazionali:  «La dataroom del Fondo Dante conteneva 2500 documenti, con 40.000 download nel periodo di consultazione, da febbraio ai primi di settembre», spiega a Economy Giovanna Della Posta, amministratore delegato di Invimit. «Ricevuta l’offerta vincolante di un investitore internazionale, abbiamo dato l’opportunità a tutti gli investitori che avevano manifestato interesse di fare un’ulteriore riflessione. Così sono arrivate due ulteriori offerte, da cui il primo investitore è risultato non essere il migliore in confronto all’offerta di Poste Vita che si è aggiudicata l’intero Fondo».


Insomma, il pubblico finalmente inizia a copiare dal privato.

Finalmente direi superiamo la dicotomia pubblico-privato. Nel pubblico, quindi a parità di quadro normativo, laddove vediamo delle best practices le importiamo. Poi certo possiamo copiare dal privato, importare logiche di mercato tenendo presente il nostro quadro normativo. Ma per dialogare con il privato in una logica win-win bisogna giocare ad armi pari. Una sgr può farlo sul mercato dei capitali, un ente pubblico che ha una mission diversa e che incidentalmente ha anche immobili certamente non può.


Ma ci sono voluti anni e anni per raggiungere questo traguardo. E la strada è ancora lunga.

Dal 2019 abbiamo iniziato a cercare gli investitori, a presentarci, ad andare da loro sia in Italia che all’estero, a sollecitare una riflessione sui nostri investimenti così come farebbe ogni buon commerciale. E questo lavoro costante, continuo, di spiegazione di chi siamo, dei nostri portafogli, ha ripagato i nostri sforzi. In due anni abbiamo totalizzato vendite per 320 milioni di euro di cui 300 nel 2020. La matematica non è un’opinione: la macchina ha iniziato a carburare.


Quanti immobili gestite?

Ad oggi vi sono già molti enti che hanno apportato patrimonio ai nostri fondi: Inps, Inail, Regione Lazio, ma anche diversi Comuni anche asset di provenienza Difesa. Il patrimonio in gestione è allocato in una decina di fondi, di cui alcuni multicomparto, ed ha un valore stimato da esperto indipendente così come prevede la normativa dei fondi immobiliari in circa 1,7 miliardi. Di questi circa 600 milioni sono riferiti ad asset in uso alla pubblica amministrazione adibiti a prefetture, caserme, questure. La restante parte, quindi circa 1,1 miliardi è locata a privati o interessata da progetti di sviluppo. Abbiamo sia immobili cielo terra vuoti da valorizzare che terreni che erano utilizzati per scopi militari dalla Difesa e che oggi sono edificabili, peraltro in zone centrali e semi centrali di città di elevato interesse per gli investitori come Venezia, Bologna e Milano. Non ci facciamo mancare niente. Anche alberghi.


E sul fronte vendite?

Il nostro sito nel 2018 aveva circa 35mila accessi, nel biennio successivo 2019-2020 siamo passati a 211mila. Abbiamo anche l’App Invimit per visualizzare tutto il patrimonio, un call center attivo per fissare gli appuntamenti per le visite,  fino ai tour 3D in realtà aumentata per le ville storiche. Abbiamo sviluppato, con il supporto di una società specializzata, un algoritmo che basandosi sui data analytics analizza 14 dimensioni socio economiche territoriali e restituisce uno score che dà una prima indicazione della fattibilità di un progetto e quindi della possibile destinazione dell’immobile.


Esiste una stima degli immobili pubblici inutilizzati in Italia?

Sappiamo che il patrimonio pubblico immobiliare è di circa 290 miliardi di euro. Sappiamo anche che il 77% è posseduto dagli enti locali. E inoltre che circa 70 miliardi non sono più in uso alla pubblica amministrazione. Sia la parte in uso che quella non più in uso alla PA potrebbe essere utilizzata in maniera più efficiente. Solo per fare un esempio di massima, se si riuscisse ad incrementare di un solo punto percentuale il rendimento dei 70 miliardi non più in uso alla PA, avremmo individuato 700 milioni di euro ricorrenti per le casse dello Stato. E se con lo smartworking tutti hanno ragionato sull’eccesso di offerta di uffici, perché non pensare che se c’è una norma che formalizza la facoltà di avvalersi di un minimo di smartworking del 30% anche a regime, post pandemia, gli enti che la applicano devono anche elaborare un piano di rilascio del 30% di superfici?

In Italia ci sono immobili pubblici per 70 miliardi di euro non più in uso alla pa, affittati a canoni di favore a privati, aziende e associazioni


Quanti sono vuoti?

Migliaia. Ma il vero tema è che non sono solo spazi vuoti, sono spazi senza progetti. Gli immobili vuoti sono per gli investitori una risorsa e le nostre dimensioni suscitano sempre un misto di entusiasmo e di grande interesse. Ma per gli enti sono un problema da gestire, un costo e spesso sono anche sinonimo di degrado.


Quindi, come metterli a reddito?

Credo che sia indispensabile fissare delle regole per coloro che prendono in affitto immobili, specie in zone di pregio, da soggetti pubblici, che stabilisca che non è possibile stipulare nuovi contratti di affitto a canoni inferiori al minimo Omi - l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, ndr -, con rinnovo almeno al minimo Omi alla prima scadenza per i vigenti. Eventuali deroghe al minimo andrebbero adeguatamente giustificate e approvate. La locazione va gestita, il recupero crediti è fondamentale: quando un patrimonio è messo bene a reddito e si vuole anche dismetterlo allora anche le dismissioni iniziano ad avere un profilo diverso sul mercato. 

Appunto: esiste un piano di dismissioni?

Quando parliamo di immobili pubblici dobbiamo considerare che il 77% è posseduto dagli enti pubblici e solo la restante parte dall’Amministrazione centrale. Questo significa che oltre 200 miliardi sono distribuiti su migliaia di enti che sono autonomi nelle loro deliberazioni e che hanno singole responsabilità gestionali. Un piano di dismissioni nazionale non potrebbe prescindere da questo aspetto che è poi il vero tema. Ma per gli enti il 30% cash all’atto dell’apporto del bene non è un grande incentivo: restano quotisti al 70% e se hanno il vantaggio di “spogliarsi” della gestione e valorizzazione dall’altra posseggono quote di un veicolo complesso. Ho proposto di invertire le percentuali e lasciare l’ente al 30% liquidando il 70%. Così l’ente avrebbe un adeguato incentivo e si spoglierebbe delle quote in un contesto controllato, pubblico su pubblico.


Quindi la riposta è “no”. Quindi, come si fa?

Abbiamo capitale di investimento disponibile, peraltro sottoutilizzato. Facendo due conti, se gli enti che ipotizziamo abbiano l’80% degli asset non più in uso alla PA (70 miliardi) li conferissero a noi con questa logica potremmo immettere liquidità sul territorio per miliardi. Una liquidità che non sarebbe un finanziamento o un ristoro per la crisi, ma denaro a fronte di asset. Sembra semplice ma non lo è.


Perché?

Proposte come questa necessitano del vaglio della Ragioneria Generale dello Stato, una macchina complessa che deve tener conto di equilibri la cui definizione non è sempre intuitiva come la proposta che fai. Il confronto con questa macchina così complessa mi ha fatto capire nel tempo quanto le soluzioni spesso intuitive che ciascuno di noi può immaginare, presentano dimensioni nel pubblico talvolta impensabili.

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