l Villaggio Olimpico cambia pelle e, a quattro mesi dalla fine dei Giochi Milano Cortina, diventa una delle più importanti operazioni di student housing realizzate a Milano. A Scalo Romana apre ufficialmente oggi il più grande studentato convenzionato d’Italia, con 1.698 posti letto, un investimento sostenuto interamente da investitori istituzionali italiani e una formula che prova a tenere insieme rendimento immobiliare, housing accessibile e rigenerazione urbana. Il risultato è concreto: l’80% dei posti, circa 1.300, è stato assegnato e la struttura ospita studenti provenienti da 80 Paesi. Non è soltanto la seconda vita di un’infrastruttura nata per le Olimpiadi Invernali 2026, ma il primo banco di prova di un modello nel quale un grande investimento privato prova a rispondere a una delle emergenze più evidenti della Milano contemporanea: trovare casa a prezzi sostenibili per chi studia, lavora e arriva in città dall’Italia e dall’estero.
Quattro mesi per trasformare il Villaggio
Il dato che colpisce più di tutti è la velocità. Il quartiere è stato realizzato da COIMA Sgr in un cronoprogramma di soli 30 mesi e, una volta terminati i Giochi olimpici e paralimpici, la trasformazione da Villaggio degli atleti a studentato è stata completata in appena quattro mesi. Un’operazione che, per tempi e dimensioni, si colloca tra le più rapide trasformazioni post-evento di infrastrutture temporanee di questa scala. La struttura aveva già accolto oltre 1.000 atleti olimpici e paralimpici provenienti da più di 40 delegazioni internazionali; ora quegli stessi spazi sono diventati la casa di una comunità universitaria destinata a crescere con l’avvio dell’anno accademico 2026/2027.
I primi residenti sono entrati già alla fine di agosto e oggi il campus presenta una composizione fortemente internazionale. Il 39% degli studenti è italiano, mentre il restante 61% arriva dall’estero, con 80 nazionalità rappresentate. Tra i Paesi più presenti ci sono la Turchia, con il 6%, gli Stati Uniti e l’India, entrambi al 5%, e la Francia al 3%. Una fotografia che racconta anche la trasformazione del mercato universitario milanese: lo student housing non è più soltanto una risposta alla domanda locale, ma un’infrastruttura necessaria per una città che compete ogni giorno per attrarre studenti, talenti e professionisti internazionali.
A gestire il complesso è CXLiving attraverso il brand CX Campus & Hotel, che coordina community, eventi, collocamento commerciale e servizi di residenzialità. Il modello punta quindi a superare la logica tradizionale della semplice locazione di una stanza, costruendo un vero campus nel quale abitare, studiare e socializzare siano parte della stessa esperienza.
Il 6% del fabbisogno milanese e la visita di Salvini
La dimensione dell’operazione emerge ancora più chiaramente se confrontata con il mercato della città. Milano conta circa 200mila studenti, ma dispone di un fabbisogno stimato di 30mila posti letto. I 1.698 posti del Villaggio equivalgono dunque al 6% della domanda complessiva. Un singolo progetto riesce così a incidere in modo significativo su un mercato nel quale la scarsità dell’offerta ha contribuito negli ultimi anni alla crescita dei prezzi delle locazioni e alla difficoltà, per molti studenti, di trovare una soluzione abitativa stabile. Il nuovo studentato è stato visitato oggi anche dal ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti e vicepremier Matteo Salvini, arrivato al Villaggio Olimpico per un sopralluogo. L’occasione ha riportato al centro dell’attenzione proprio il tema dell’housing universitario e della necessità di aumentare l’offerta di abitazioni accessibili in una città sottoposta a una forte pressione immobiliare.
È proprio su questo terreno che la componente economica dell’operazione incontra quella sociale. Il Villaggio rientra nella quota di edilizia residenziale sociale prevista per il nuovo quartiere di Scalo Romana e applica quindi tariffe calmierate attraverso la convenzione con il Comune di Milano. Grazie al contributo del Ministero dell’Università e della Ricerca, la tariffa media complessiva sui 12 anni, per tutti i 1.698 posti letto, è pari a 785 euro più IVA al mese, con i servizi inclusi. Il valore è del 5% inferiore a quello previsto dalla convenzione comunale e circa il 25% sotto la media del mercato milanese per locazioni comprensive di servizi, stimata in 1.150 euro al mese.
La fascia più accessibile comprende 450 unità, con un costo medio di 592 euro mensili per posto letto, IVA e servizi inclusi. Di queste, 135, pari al 30%, sono destinate al Diritto allo Studio, con una tariffa di circa 250 euro al mese. Sono inoltre 135 i posti DSU convenzionati con l’Università Statale di Milano, mentre 730 posti sono destinati agli studenti della Bocconi e altri 40 a quelli di NABA. Il resto della domanda viene intercettato attraverso accordi con aziende, università e collocamento diretto.
Non solo stanze: il campus come prodotto immobiliare
La logica è quella di trasformare il posto letto in un prodotto immobiliare completo, nel quale il valore non dipende soltanto dalla metratura della stanza ma dall’insieme dei servizi. Il Villaggio dispone di sorveglianza 24 ore su 24, 670 telecamere, portineria sette giorni su sette, 425 locker, pulizie, sei locali lavanderia, tutte le utenze compreso il Wi-Fi, 1.000 posti bici coperti, 42 cucine, due palestre e 42 sale studio e sale hobby. A questi spazi si aggiungono auditorium, cinema, aree per la musica e ambienti dedicati alla meditazione.
È una formula che avvicina sempre di più lo student housing al real estate gestito professionalmente, dove la capacità di offrire servizi e costruire una community diventa parte integrante della valorizzazione dell’immobile. Nel caso del Villaggio, però, questa impostazione viene accompagnata da una componente di accessibilità che modifica la tradizionale equazione del mercato: non massimizzare semplicemente il canone, ma costruire un rendimento compatibile con una funzione sociale definita dalla convenzione.
Un rendimento del 5% e 110 milioni di Green Loan
Il progetto è sostenuto interamente da investitori istituzionali italiani e prevede un rendimento del 5% in base alla Convenzione sottoscritta con il Comune di Milano. È un rendimento calmierato rispetto alle condizioni di mercato, superiore di un solo punto percentuale rispetto al rendimento del BTP trentennale, assunto come riferimento per un investimento considerato privo di rischio, e coerente con la natura di edilizia residenziale sociale dell’intervento.
Nel progetto sono coinvolti investitori e istituzioni finanziarie di primo piano. Intesa Sanpaolo è investitore e finanziatore insieme a Crédit Agricole e all’Istituto per il Credito Sportivo attraverso un Green Loan di circa 110 milioni di euro. CDP, attraverso CDP Real Asset SGR e il Fondo Nazionale Abitare Sociale, ha contribuito all’ampliamento dell’offerta di posti a tariffa agevolata. Sullo sfondo c’è il Fondo Impact, con una raccolta di 1 miliardo di euro, sostenuto dai principali enti di previdenza del Paese, tra cui Cassa Forense, ENPAM, Inarcassa, Cassa dei Dottori Commercialisti, Gruppo Intesa Sanpaolo, Compagnia di San Paolo, Fondazione Padova e Rovigo, Fondo Pensione Monte dei Paschi di Siena, ENPACL e Fondo Pensione Nazionale BCC-CRA.
Il fondo rappresenta uno dei primi esempi italiani di fondo immobiliare strutturato secondo i principi dell’impact investing, con KPI quantitativi definiti ex ante per misurare nel tempo gli effetti finanziari, sociali e ambientali degli interventi. Nel 2025 GRESB lo ha inserito tra i 40 migliori fondi globali, assegnandogli il titolo di Global Sector Leader, un punteggio di 99/100 e un rating di 5 stelle. Nei primi cinque anni il Fondo Impact ha attivato 13.700 posti di lavoro lungo la filiera, generato 3,6 miliardi di euro di attività economica e contribuito per 1,9 miliardi al PIL nazionale, con oltre 13.300 nuove abitazioni previste.
Scalo Romana, il laboratorio per rilanciare Milano
Il Villaggio è però soltanto uno degli elementi di una trasformazione urbana più ampia. Il nuovo quartiere di Scalo Romana arriverà complessivamente a 105mila metri quadrati di superficie residenziale, con il 50% destinato a edilizia residenziale convenzionata e pubblica. Nel perimetro del progetto rientrano anche i circa 1.700 posti letto del Villaggio, che nel complesso contribuiscono a dare una risposta abitativa a oltre 2.500 persone.
La collaborazione tra COIMA e CCL, il Consorzio Cooperative Lavoratori, punta inoltre a realizzare circa 320 unità in edilizia sociale o convenzionata. Di queste, 220 saranno in edilizia convenzionata ordinaria, con costi di assegnazione inferiori a 4.000 euro al metro quadrato, e contribuiranno a finanziare circa 100 alloggi in edilizia residenziale pubblica, con un canone medio di circa 30 euro al metro quadrato all’anno.
È un modello che prova a superare la tradizionale separazione tra edilizia libera, convenzionata e sociale. L’obiettivo dichiarato è costruire un quartiere nel quale le diverse fasce di offerta abitativa convivano all’interno dello stesso contesto urbano, con un’identità architettonica omogenea e il coinvolgimento anche di giovani professionisti emergenti. Per Milano, la vera innovazione non sta dunque soltanto nel recupero del Villaggio Olimpico, ma nella possibilità di utilizzare una grande operazione di rigenerazione urbana per produrre contemporaneamente abitazioni, servizi, attrattività e rendimento.
Catella: “Un record a livello mondiale”
Manfredi Catella, Founder e CEO di COIMA SGR, considera il progetto una dimostrazione della capacità di Milano di affrontare operazioni complesse in un contesto non ordinario. “Il Villaggio Olimpico rappresenta un traguardo straordinario per COIMA, raggiunto in un contesto tutt’altro che ordinario — tra pandemia, guerra in Ucraina e inchiesta urbanistica di Milano —. In questo scenario abbiamo realizzato un quartiere in soli trenta mesi e completato la sua riconversione in studentato in appena quattro mesi: un record a livello mondiale e una dimostrazione concreta di quello spirito ambrosiano fatto di concretezza, senso civico, responsabilità condivisa e resilienza che Milano deve tornare a rappresentare. Oggi il Villaggio ospita già 1300 studenti provenienti da 80 nazionalità diverse, il 60% dei quali internazionali. È un risultato di squadra e un contributo rilevante per la città, che risponde al 6% della domanda di posti letto per studenti a Milano”.
La frase chiave è proprio quel “record a livello mondiale”, perché sintetizza la scommessa industriale alla base dell’operazione: dimostrare che una struttura progettata per un evento temporaneo può essere trasformata rapidamente in un’infrastruttura urbana permanente, evitando il destino di molte opere post-evento rimaste inutilizzate o sottoutilizzate.
La vera eredità dei Giochi è immobiliare
L’operazione ha infatti una caratteristica che va oltre la dimensione immobiliare. Il Villaggio nasce da un evento internazionale, ma la sua seconda vita è costruita intorno a una necessità strutturale della città. L’infrastruttura olimpica diventa così una risposta al mercato degli affitti universitari, mentre l’intero progetto di Scalo Romana si propone come uno dei laboratori della nuova edilizia accessibile milanese.
Anche le dotazioni di accessibilità realizzate per le Paralimpiadi sono state mantenute nello studentato, come parte della legacy dei Giochi e del piano di interventi definito con Comune di Milano, Fondazione Milano Cortina 2026 e Commissario per le Paralimpiadi. Sul progetto si è concentrato inoltre un ampio fronte istituzionale che comprende Regione Lombardia, Comune di Milano, Fondazione Milano Cortina 2026, CONI, Ministero dell’Economia e delle Finanze, Ministero dello Sport, Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, Ministero dell’Università e della Ricerca e Gruppo FS Italiane.
La sfida, adesso, sarà trasformare i numeri dell’inaugurazione in un modello replicabile. Perché i 1.698 posti letto, i 1.300 studenti già assegnati, il 6% della domanda milanese coperta, le tariffe inferiori alla media di mercato e il rendimento del 5% raccontano qualcosa di più di un singolo progetto: mostrano che il real estate può diventare uno degli strumenti con cui affrontare la crisi abitativa senza rinunciare alla logica dell’investimento. Se il modello funzionerà, il vero lascito del Villaggio Olimpico non saranno soltanto gli edifici di Scalo Romana, ma l’idea che una grande operazione immobiliare possa produrre rendimento e, nello stesso tempo, una città più accessibile.
