C’è un numero che fotografa più di ogni altro la posizione di Covivio in Italia: 2,8 miliardi di euro. È il valore del portafoglio nel nostro Paese, che scende a 2,4 miliardi se si esclude il perimetro legato agli immobili oggi locati a Fibercop, dopo la riorganizzazione dell’ex comparto Telecom. Ma il dato che colpisce davvero è un altro, ed è geografico prima ancora che finanziario: “Se escludiamo il portafoglio Fibercop, il 97% è a Milano”, scandisce Alexei Dal Pastro, ceo Italy di Covivio, durante l’incontro con la stampa per fare il punto sui conti 2025 e sulle prospettive 2026.
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Milano, dunque, non è solo una piazza di riferimento: è e resta il cuore della strategia italiana del gruppo. Anche includendo Roma e Torino, la concentrazione resta altissima. Una scelta che riflette una convinzione precisa. “Milano sta veramente overperformando tutte le altre piazze europee”, afferma Dal Pastro, dopo un confronto interno tra Milano, Parigi e Berlino. Il mercato uffici del capoluogo lombardo continua a mostrare una dinamica definita “molto positiva”, soprattutto nel segmento prime, nel CBD, per immobili riqualificati e ricchi di servizi, quelli che oggi attraggono le grandi multinazionali.
La disponibilità di prodotto di qualità resta limitata e la domanda si concentra su quegli asset che Covivio ha in portafoglio. I numeri parlano chiaro: i canoni prime su una piazza come quella di Milano sono arrivati a 850 euro al metro quadro l’anno, con un incremento dell’11% anno su anno (dati Cushman & Wakefield). Ma il dato che racconta meglio la performance operativa è forse un altro: “Il tasso di occupazione 98,3% – dice Dal Pastro – e sono 4-5 anni che siamo stabilmente sopra il 97% di occupancy”. Non solo occupazione, ma qualità della relazione con gli inquilini: 46 mila metri quadrati di nuovi contratti e rinegoziazioni nel 2025, con un effetto diretto sui ricavi ricorrenti, che restano la vera metrica su cui il mercato valuta il gruppo. “A parità di perimetro gli affitti dei rinnovi sono cresciuti anno su anno il 19%”, sottolinea il ceo, evidenziando la capacità di catturare il cosiddetto reversion like for like in un contesto di canoni crescenti.
Se il presente è solido, il futuro passa dallo sviluppo. In Italia questa attività è “centrale” e si divide tra nuovi progetti e consegne completate nel 2025. Symbiosis, roccaforte milanese di Covivio in materia di uffici – sta prendendo forma Vitae, con permessi di costruire già ottenuti, un investimento da 61 milioni per oltre 10 mila metri quadrati progettati da Carlo Ratti e già preaffittati al 75% a Fastweb. Non solo: Fastweb ha prolungato il contratto di otto anni e mezzo per l’immobile che già occupa a Symbiosis, quindi adesso sono contrattualizzati con noi almeno fino al 2039″ spiega Dal Pastro. .
Tra i progetti in fieri c’è anche l’edificio di via Parini 6 a Milano, a due passi da piazzale della Repubblica, Covivio sta portando avanti una riqualificazione da circa 53 milioni su un immobile liberato da Fibercop. L’obiettivo è ambizioso: “Aumentare di oltre il 150% l’affitto che ci pagava Fibercop”. È l’esempio plastico di come la creazione di valore passi anche dall’asset management interno, senza necessariamente inseguire nuove acquisizioni.
Il 2025 ha visto anche la consegna di progetti simbolo come la sede di L’Oréal in piazza Fernanda Pivano, di Snam a Symbiosis e Casa Moncler. “Abbiamo prodotto immobili di qualità che contribuiscono a migliorare le aree, i quartieri in cui sono inseriti”, rivendica Dal Pastro. E i feedback degli utilizzatori che vivono gli spazi direzionali sono, parole sue, “solo commenti positivi”.
Resta aperto il capitolo Scalo di Porta Romana, dove Covivio è coinvolta nello sviluppo della porzione affacciata su piazzale Lodi. “Spero veramente che dalla teoria possiamo passare alla pratica”, dice il ceo, dopo “8 o 9 passaggi in commissione del paesaggio”. Le interlocuzioni con il Comune proseguono, tra integrazioni e affinamenti progettuali, con l’obiettivo dichiarato di ottenere l’autorizzazione nel 2026.
Accanto agli uffici cresce con decisione il capitolo hotel. La rotazione del portafoglio va in quella direzione e la guidance 2026 incorpora una crescita ulteriore del 4% del risultato corrente. “Abbiamo circa 700 milioni di potenziali nuove acquisizioni, unicamente sul fronte hotel e trasformazione degli uffici in hotel”, annuncia Dal Pastro. Non solo proprietà dei muri, ma anche gestione diretta: dopo Wellio per gli uffici flessibili, è nata WIZIU per l’operatività alberghiera. Un modo per stare più vicini al mercato e intercettare i trend, che oggi vedono un mix sempre più stretto tra business e leisure.
La logica resta disciplinata ma, alla bisogna, può diventare opportunistica. Se si presenta un’occasione interessante, Covivio non si tira indietro, come dimostra il riacquisto del 25% di una torre di uffici nel CDP della Défense, a Parigi, ad un prezzo ritenuto “estremamente interessante”. Ma la bussola, in Italia, punta con decisione su Milano e sugli hotel urbani in città “well established” come Milano, Roma, Venezia, Firenze, Napoli.
Il messaggio finale è coerente con l’intera presentazione: concentrazione geografica, qualità del prodotto, gestione attiva e crescita selettiva. “Crediamo fortemente che il portafoglio esistente abbia ancora un forte potenziale di creare valore”, ribadisce Dal Pastro. E finché Milano continuerà a correre più veloce delle altre capitali europee, per Covivio il centro della mappa resterà lì, tra Porta Nuova e Symbiosis.
