Nel 2025 Covivio chiude l’esercizio con un risultato netto ricorrente in aumento del 10%, a 526 milioni di euro, e ricavi da locazione che raggiungono 1,1 miliardi (705 milioni di quota di pertinenza), in progresso del 3,7% a perimetro corrente e del 3,4% a perimetro costante
Il portafoglio europeo vale 23,7 miliardi di euro, di cui 16 miliardi di quota di gruppo, in crescita del 3% rispetto al 2024. A perimetro costante i valori si stabilizzano con un +2,1%: segnale di un mercato che smette di correggere e torna a selezionare la qualità. La composizione resta un manifesto strategico: 49% uffici, 30% residenziale e 21% hotel. Ma è la geografia a fare la differenza. Gli uffici sono concentrati a Parigi, Milano e nelle grandi città tedesche, con il 70% in centro e il 26% nei principali business hub: esposizione premium, dove la domanda regge e la polarizzazione tra immobili prime e secondari è sempre più marcata.
Sul fronte alberghiero, il 2025 beneficia della riorganizzazione completata a fine 2024 e di un mercato turistico europeo che continua a macinare presenze. I valori crescono del 3,7% a perimetro costante, con un +4,2% per gli hotel di proprietà e in gestione diretta e un balzo del 13% sugli attivi oggetto della riorganizzazione. Il portafoglio in locazione avanza del 3,4%. Francia e Sud Europa guidano la corsa: +6,8% nel mercato francese e +9% in Spagna, mentre l’Italia segna un solido +6,2%. In un’Europa che viaggia e spende, l’hôtellerie torna a essere un generatore di valore e non solo di flussi.
Gli uffici, settore osservato speciale dopo anni di smart working e rinegoziazioni, mostrano una stabilità che vale quasi quanto una crescita. A perimetro costante il comparto è stabile, ma gli asset core nei centri cittadini – il 70% del portafoglio – registrano un +1,7%, trainati soprattutto da Milano e Parigi. Qui la qualità paga: edifici efficienti, centrali, ben connessi. Il mercato non assorbe tutto, ma assorbe il meglio.
È però sul residenziale tedesco che il gruppo dimostra come si possa estrarre valore anche in contesti regolati e complessi. Nel 2025 sono state riaffittate 2.842 unità con un incremento medio dei canoni del 24%, che diventa 36% a Berlino e 20% nel Land della Renania Settentrionale-Vestfalia. Una dinamica che riflette sia il lavoro di riposizionamento degli asset sia la tensione strutturale dell’offerta nelle grandi città tedesche.
Milano merita un capitolo a parte. Qui il tasso di occupancy tocca il 98%, con un aumento medio dei canoni del 19% e una durata media dei contratti estesa a 13 anni. In un mercato dove il vacancy rate degli immobili di grado A è fermo all’1,8% e la nuova offerta resta scarsa, Covivio accelera sullo sviluppo. Tre progetti per un investimento complessivo di 139 milioni (113 milioni di quota gruppo), con un rendimento target del 7%, testimoniano la fiducia nel capoluogo lombardo come hub direzionale europeo.
Tra questi spicca il progetto Vitae, avviato a dicembre: 11.000 metri quadrati di uffici e servizi e 2.000 metri quadrati di spazi esterni, di fronte all’area di Symbiosis, ex quartiere industriale a sud della città riqualificato negli anni scorsi. Il progetto è già pre-locato al 75%, con consegna prevista a fine 2027, un costo di 61 milioni e un rendimento atteso del 6,3%. In altre parole, sviluppo sì, ma con rischio industriale mitigato da una domanda già intercettata.
Sul fronte della gestione attiva del portafoglio, il 2025 è stato un anno di rotazione disciplinata: 606 milioni di vendite (463 milioni di quota gruppo) e 577 milioni di investimenti (446 milioni di quota gruppo). Un equilibrio quasi speculare che racconta una strategia di fine tuning più che di espansione aggressiva. Si vende dove il valore è stato cristallizzato, si investe dove il rendimento prospettico è più interessante.
