Dopo anni di espansione, il comparto commerciale rallenta bruscamente: secondo gli ultimi dati diffusi da CBRE Italy, nei primi nove mesi del 2025 gli investimenti nel real estate commerciale hanno segnato una flessione del 44%, attestandosi su uno dei livelli più bassi dell’ultimo decennio. A fronte di un contesto macroeconomico complesso – tra tassi d’interesse elevati, incertezze geopolitiche e rallentamento della domanda internazionale – la filiera si sta riposizionando su segmenti più solidi e attrattivi: residenziale evoluto, rigenerazione urbana e sostenibilità energetica.
Il cambiamento non riguarda solo le tipologie di immobili, ma il modo di intendere il loro valore. Oggi a contare non sono più solo i metri quadrati, ma l’efficienza energetica, il comfort, la qualità degli spazi e la stabilità dei ricavi. In questo scenario, gli incentivi pubblici tornano a giocare un ruolo strategico: dopo la parabola del Superbonus, strumenti come il Conto Termico 3.0 delineano un approccio più selettivo, mirato alla riqualificazione dell’esistente e alla diffusione di tecnologie ad alta efficienza.
E proprio attorno a questo nuovo equilibrio – tra investimento, sostenibilità e innovazione – si sta ridefinendo il futuro dell’immobiliare italiano.
“Negli ultimi mesi stiamo registrando un interesse crescente verso il comparto residenziale da parte di investitori privati, spesso anche piccoli proprietari – commenta Elisabetta Pellicciotta, Founder & Creative Director, Make Me Home – La domanda che riceviamo più frequentemente riguarda come valorizzare un immobile, anche come riconversione dal retail, per renderlo più adatto a una locazione stabile, con un buon equilibrio tra redditività e sostenibilità economica. In molti casi la chiave è ripensare la distribuzione degli spazi, per creare soluzioni abitative più flessibili e coerenti con i nuovi stili di vita di lavoratori in trasferta ed expat: persone che cercano comfort, servizi e posizioni strategiche, senza impegnarsi in affitti a lungo termine. E Funziona molto bene, sia per i proprietari che per gli ospiti”.
Un’evoluzione che risponde non solo a nuove dinamiche della domanda, ma anche alla necessità di rendere competitivo il patrimonio edilizio esistente. È qui che gli strumenti di incentivo alla riqualificazione – come appunto il Conto Termico – possono incidere in modo determinante.
L’avv. Roberto Panetta, founder partner di Panetta Law Firm, osserva: “Ritengo che gli incentivi energetici siano senza dubbio un importante volano per la rigenerazione urbana, per le ristrutturazioni degli edifici privati anche non residenziali. In passato, abbiamo appurato che la riqualificazione energetica ha, da una parte, supportato e maggiormente qualificato l’offerta degli immobili, dall’altra, ha costituito uno degli elementi di maggiore rilevanza nella formazione della domanda di nuovi immobili o di immobili da ristrutturare. Inoltre, la scelta di investire in complessi immobiliari caratterizzati da efficientamento energetico consente di poter meglio collocare la propria offerta commerciale, imponendo un pricing che, diversamente, risentirebbe di dinamiche influenzate dall’incertezza non solo economica, ma anche geopolitica”. Panetta sottolinea anche un aspetto spesso trascurato dagli operatori: la riduzione del rischio normativo. “Gli investitori immobiliari che partecipano ad operazioni fondate sull’applicazione e la promozione di criteri ESG sono consapevoli che tale scelta comporta la minimizzazione di ogni incertezza legislativa. E’ ben chiaro, infatti, che ogni investimento soffre il rischio di un change of law nel tempo; un rischio che è connaturato alle operazioni immobiliari che trovano attuazione nel lungo periodo. La scelta di investire in operazioni ESG assicura agli investitori di poter contare su criteri che potranno solo ulteriormente affermarsi e che difficilmente saranno modificati in via peggiorativa. E anche ove la legge dovesse introdurre delle limitazioni, tale evenienza, in un sistema di scarsità delle risorse, farebbe assumere all’investimento in sostenibilità ambientale un ben maggiore valore. Il Conto Termico 3.0 di recente promulgazione e di prossima attuazione comporta il riconoscimento non più di agevolazioni fiscali, ma di un contributo a fondo perduto. Ciò potrebbe semplificare maggiormente la sua applicazione nel tempo, costituendo un incentivo flat, pur soggetto a calcoli di natura tecnica precisi, soggetto alla disponibilità delle risorse. Inoltre, il Conto Termico 3.0 esclude l’accesso al contributo per le nuove costruzioni e ciò favorisce i beni già esistenti, non incentiva la costruzione di nuove strutture e ciò a tutto vantaggio, anche indiretto, degli obiettivi di sostenibilità ambientale. Inoltre, l’intervento viene finanziato direttamente e non in relazione ad un’opera di maggiore portata, come avvenuto in passato con le c.d. opere trainanti e trainate. Ciò ha un impatto anche in termini di documentazione da fornire a supporto della propria domanda di accesso al beneficio: è esperienza comune come l’adeguatezza dei documenti forniti in fase di domanda sia di palmare importanza, oltre ad essere oggetto di sindacato invasivo da parte degli enti autorizzatori o di controllo. E’ altrettanto di esperienza comune che l’idoneità della documentazione, spesso relativa ad immobili costruiti negli anni 60 e 70, sia oggetto di contestazione in quanto lacunosa, precludendo ai soggetti interessati, anche incolpevolmente, l’accesso al beneficio”.
Il Conto Termico 3.0 rappresenta infatti un’evoluzione significativa rispetto alla versione precedente. “E’ l’incentivo statale che rimborsa in conto capitale gli interventi di efficienza energetica e rinnovabili termiche (in primis pompe di calore; ammessi come accessori FV+accumulo+ricarica EV), includendo anche involucro, illuminazione e building automation nel terziario – spiega Andrea Bernardi, Ceo di Columbus Capital, primo search fund specializzato in energia e rinnovabili – “Ha una dote annua di €900 mln (circa €400 mln PA e €500 mln privati+imprese) e coperture fino al 65% per privati e aziende/PMI; fino al 100% per PA in piccoli comuni/edifici sociali. I benefici attesi per le PMI sono: forte taglio dei payback, minore fabbisogno di cassa e accesso anche tramite ESCO/EPC”. Secondo le stime di Bernardi, “a budget pieno il 3.0 può attivare ~€1,3–1,4 mld/anno di lavori (stimato come 900 milioni/65%) con impatto diretto sulla filiera costruzioni–impianti: sostituzione caldaie (pompe di calore), coibentazioni/serramenti, LED e sistemi di controllo. Le principali differenze con il 2.0 risiedono principalmente in: platea ampliata (PMI/terziario, Terzo Settore, CER), più tipologie nel terziario, FV/accumulo non più stand-alone ma solo accessorio a interventi termici, rafforzata la corsia PA e maggior integrazione con contratti EPC”.
Anche dal lato delle imprese di costruzione, l’attenzione verso il Conto Termico 3.0 è alta. “Lo consideriamo uno strumento realmente operativo per favorire l’efficienza energetica diffusa – aggiunge Marius Neagu, amministratore unico di Macos srl. – “Stiamo già integrando questo meccanismo in progetti pilota di edilizia residenziale e direzionale, dove l’abbinamento tra pompe di calore ad alta efficienza, impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo, e isolamento termico dell’involucro consente di anticipare la soglia di ‘edificio a energia quasi zero’, con un ritorno economico sostenuto dagli incentivi e dalla riduzione dei costi di esercizio. Riteniamo che le applicazioni più efficaci si realizzino nel comparto residenziale, terziario evoluto (uffici, hotel, strutture sanitarie e logistiche) e sugli edifici della Pubblica Amministrazione, dove l’elevato fabbisogno energetico e la continuità di utilizzo rendono strategico l’impiego di tecnologie ad alta efficienza. L’incentivo, se correttamente pianificato sin dalla fase progettuale, può contribuire in modo determinante alla bancabilità degli interventi e al raggiungimento degli obiettivi ESG richiesti dal mercato immobiliare contemporaneo”.
Una prospettiva che trova riscontro anche nella crescente attenzione al comfort e alla qualità abitativa, temi che oggi si intrecciano con l’efficienza energetica. “Il Conto Termico rappresenta oggi uno strumento strategico per rilanciare l’intero comparto, incentivando interventi di riqualificazione energetica e sostenendo concretamente la transizione verso modelli abitativi più efficienti e sostenibili – afferma Alessandro Azzoni, Founder Prometeo Stufe -. Nelle nuove costruzioni e nei progetti di rigenerazione urbana, lo notiamo sempre più spesso, la parola calore è centrale e assume un significato doppio: tecnico e simbolico. Da un lato, efficienza e performance energetica; dall’altro, comfort, bellezza e armonia degli spazi. Le stufe e i caminetti ad accumulo incarnano perfettamente questa sintesi, unendo tecnologia, design e sostenibilità.”
