Uno dei rovelli per i proprietari di case, e tra le voci di spesa più pesanti, sono gli interventi straordinari, che in questo periodo riprendono con l’impulso dell’eco-bonus. Le cause di Condominio costituiscono il secondo carico di faldoni, dopo quelle assicurative per i sinistri stradali, sul funzionamento della Giustizia civile, con circa 300 mila procedimenti arretrati.
Non agevolati – diciamo così – da una prassi che non di rado vede negli amministratori di condominio non dei pacieri quanto, al contrario, delle controparti, nonostante il ruolo comporti dei precisi rischi anche penali, spesso sottovalutati.
La materia del contendere sono quasi sempre i difetti che risultano da lavori condominiali male ultimati, dei quali l’amministratore non risponde in modo puntuale, o ritarda e svicola sui problemi aperti coi fornitori per opere eseguite non a regola d’arte e per i relativi danni. In casi del genere, come tutelarsi ed ottenere il risarcimento?
Innanzitutto bisogna avere chiaro qual è il ruolo dell’amministratore di Condominio, che deve operare per tutelare i proprietari nei confronti dell’impresa che esegue i lavori, come conferma il presidente dell’Anaci (Associazione nazionale amministratori condomoniali) Francesco Burrelli: «Venti condomini non possono firmare un appalto, perché non sono mai presenti tutti e venti. È nata la figura ‘per nome e per conto del committente’, che si prende la responsabilità civile e penale appunto per nome e per conto del Condominio dietro un accordo, un mandato, un compenso. L’appalto lo firmerà l’amministratore “per nome e per conto” dei condomini. Sempre che diversamente non sia detto o specificato da qualche altra parte».
A questo punto l’amministratore è il committente e, spesso, anche responsabile della sicurezza del cantiere e dei lavoratori.
Una figura diversa ed importante è il Direttore dei Lavori: «Se il condomino Rossi vuole – spiega Burrelli – ad esempio, le piastrelle perfettamente collocate, non è una funzione del responsabile dei lavori, ai fini della sicurezza. Si nomina un Direttore dei Lavori, gli si dà il Capitolato, e lui è il responsabile della congruità e delle esecuzioni precise di quello che ci dev’essere affinché l’appalto vada come il committente vuole».
In caso di esecuzione non a regola d’arte, come procedere? «Se il Direttore dei Lavori aveva il Contratto d’appalto, dov’era specificato che lui doveva verificare l’esecuzione ed il controllo che quel lavoro venisse fatto a regola d’arte e lui non ha vigilato, non ha controllato, secondo la Cassazione: “Non c’è l’obbligo che il Direttore dei Lavori sia tutti i giorni in cantiere, egli ha l’obbligo della vigilanza”, quindi se lui si fida dell’operaio o del lavoratore che sta facendo quel lavoro a regola d’arte, va tutto bene. Se lui invece non ha vigilato e da quella sua non vigilanza scaturisce un lavoro non fatto bene, il Direttore dei Lavori ne risponde.»
Nel caso di un lavoro eseguito male o non eseguito, ad esempio, le spalline delle finestre che possono essere danneggiate durante il rifacimento della facciata e che rientrano nelle lavorazioni previste dal Capitolato del Contratto d’appalto, e poi il cantiere viene smantellato, quali azioni intraprendere? È il proprietario, che deve agire contro il Direttore dei Lavori e l’impresa oppure il Condominio?
Il presidente nazionale Anaci chiarisce: «La custodia resta in capo al Condominio. Io posso fare due ragionamenti diversi. Faccio una diffida civile e metto in mora l’amministratore, l’impresa, ed il Direttore dei Lavori, così ci sono tutti e tre. Oppure: faccio un’azione nei confronti del custode. Chi è il custode? Il Condominio. Quindi faccio una messa in mora nei confronti dell’amministratore, quindi del Condominio, ed inizio a dire: il Direttore dei Lavori… l’impresa… non ha fatto… non sono stato avvisato… si è rovinato… eccetera. Pertanto signor amministratore sappi che il risarcimento lo porto in contradditorio e lo chiedo a te.»
Ma che succede se comunque l’amministratore si dimentica di agire nei confronti degli esterni, malgrado l’accertamento dei danni?
Risponde Burrelli: «L’amministratore deve capire che quell’obbligazione per le quote sarà pagata se lui si muove solerte e non è negligente. Se lui non si muove e pensa che avendo in mano l’arma del decreto di intimazione al pagamento è a posto, io proprietario con una lettera io lo metto in difetto. Come dire: attivati! L’amministratore non si attiva? Allora io proprietario mi muovo con un atto di mediazione. Gli vado a dire: ‘Non sto pagando per questo motivo, devi agire tu contro gli esterni, te l’ho già spiegato nella mia lettera e non mi hai risposto. Mi hai battuto di nuovo cassa, allora vuol dire che tu non vuoi riconoscere che io condomino ho dei danni».
Il supertecnico Burrelli è chiarissimo: «Alla mala parata, il proprietario faccia un’azione di responsabilità. Verifichi le date sulle azioni che l’amministratore ha compiuto, la polizza di risarcimento dell’assicurazione dell’amministratore, e chiami in causa l’amministratore. Sarà lui a difendersi, ed a risponderne con la propria polizza. Ad ogni buon conto: l’amministratore non ha agito per difendere il condomino, io condomino agisco nei confronti dell’amministratore, perché è il rappresentante legale del Condominio in nome e per conto dei condomini. Che cosa hai fatto per tutelarmi dal danno che ti ho riferito? Nulla. Benissimo, io ti faccio un’azione personale per quello che è successo, perché tu non hai fatto il tuo dovere di chiamare in causa l’impresa ed il Direttore dei Lavori per sederci almeno ad un tavolo di mediazione». Parola di ANACI, che difende la qualificazione della professione di amministratore condominiale.
