Mutuo tasso variabile con cap

Molti nell’atto di contrarre un mutuo sono in dubbio se scegliere il tasso fisso o variabile, soprattutto a causa dell’andamento altalenante dei mercati che potrebbe far impennare le rate di ammortamento in caso di scelta di finanziamento con tasso variabile. Per ovviare a ciò, gli istituti di credito danno la possibilità di scegliere il mutuo variabile con Cap, che prevede un tetto massimo oltre il quale non può essere applicato il tasso. Vediamo come funzione e quali sono i vantaggi del mutuo variabile con Cap.

Mutuo variabile con cap, cos’è?

Nel mutuo variabile con Cap l’ammontare degli interessi dipende comunque dall’andamento di un indice di riferimento legato al costo del denaro. L’opzione Cap permette però al mutuatario di fissare un tetto massimo – detto Cap a rate – al tasso di interesse, in modo tale da potersi tutelare dalle oscillazioni di mercato che potrebbero comportare l’aumento improvviso del tasso stesso. Pertanto, il mutuo variabile con Cap avrà il vantaggio di non poter mai superare un certo limite predefinito dal contratto stesso.

Mutuo variabile con cap, come funziona

Tecnicamente, il Cap funziona in questo modo: se il tasso di interesse mensile è inferiore al tetto massimo, per il calcolo degli interessi non cambierà nulla rispetto al normale mutuo a tasso variabile; se, invece, il tasso superasse la soglia prestabilita, il mutuatario non dovrà corrispondere la somma che eccede il limite contrattualmente prefissato. Il prezzo da pagare per tale vantaggio è la previsione di uno spread leggermente più alto rispetto al mutuo variabile classico da parte dell’istituto di credito.

Per il calcolo della rata, va specificato che i mutui con Cap sono caratterizzati da dei piani di ammortamento a quote capitale prefissate al momento della stipula. Pertanto, ad ogni variazione del tasso, a subire un ricalcolo sarà solo la quota di interessi e non anche la quota di capitale. Dunque, per calcolare la rata occorre compiere un calcolo matematico sommando alla quota di capitale fissata – ed invariata – la quota di interessi calcolata al tasso Cap contrattuale. Da ciò si ricava che ciò che incide realmente sull’importo della rata di ammortamento massima ammissibile non è tanto il tasso di interesse massimo del Cap quanto il tasso di interesse di ingresso del mutuo, determinato alla stipula del contratto.

Come capire se un mutuo è usuraio

Il rischio in cui incorre chi stipula un contratto di mutuo è l’interesse usurario. Quest’ultimo, ai sensi dell’articolo 644 del codice penale, si configura quando gli interessi superano il limite stabilito dalla legge nel momento in cui essi sono promessi o comunque convenuti, a qualunque titolo, indipendentemente dal momento del loro pagamento. Nella specie, la Banca d’Italia fissa trimestralmente i tassi di interessi medi e, in base a questi, determina i livelli da non superare per non incorrere nel reato di usura. Nel calcolo del tasso effettivo globale medio (TEGM) del contratto di mutuo occorre considerare, oltre agli interessi applicati alle rate di mutuo, anche quelli di mora, le eventuali penali, spese e altri oneri. In caso di interessi usurari, ai sensi dell’articolo 1815 del codice civile, la clausola è nulla e non sono dovuti interessi. Pertanto, in tali casi gli interessi non si riducono automaticamente al tasso legale, ma non sono più dovuti; ciò significa che il mutuo diventerà gratuito.