Dopo oltre un decennio di crescita ininterrotta, la cedolare secca sugli affitti perde slancio. I dati del 2026 confermano il cambio di rotta già emerso lo scorso anno e alimentano gli interrogativi sulle cause del calo del gettito: dalla maggiore diffusione dei contratti a canone concordato fino all’evoluzione del mercato delle locazioni.
Nei primi cinque mesi del 2026, infatti, le entrate derivanti dalla cedolare secca si sono fermate a 318 milioni di euro, in diminuzione del 25,5% rispetto allo stesso periodo del 2025, con un calo di 109 milioni. Un dato che arriva dopo la flessione registrata nell’intero 2025, quando il gettito era sceso del 2,2%, attestandosi a 4,69 miliardi di euro e interrompendo una crescita durata tredici anni.
Cedolare secca in calo: attesa per i dati delle dichiarazioni fiscali
Per comprendere le ragioni del rallentamento sarà necessario attendere i dati completi delle dichiarazioni dei redditi relative al periodo d’imposta 2025, attualmente in fase di presentazione. Il termine per il modello 730 è fissato al 30 settembre, mentre quello per il modello Redditi scade il 2 novembre.
I prossimi versamenti fiscali dei mesi estivi offriranno inoltre un quadro più chiaro sull’andamento del gettito e permetteranno di capire se la flessione osservata rappresenti una tendenza strutturale oppure un fenomeno temporaneo.
Più contratti a canone concordato possono ridurre il gettito
Tra le ipotesi più accreditate – si legge su Il Sole 24 Ore – c’è un possibile spostamento dei proprietari verso i contratti a canone concordato, che beneficiano di un’aliquota della cedolare secca pari al 10%, inferiore rispetto al 21% previsto per i contratti a canone libero.
L’agevolazione, però, non è applicabile ovunque. La tassazione ridotta riguarda infatti gli immobili situati nelle grandi città, nei Comuni confinanti, nei capoluoghi di provincia e nelle aree considerate ad alta tensione abitativa, oltre ad alcuni territori interessati da stati di emergenza o dagli eventi sismici del Centro Italia.
Se una parte crescente dei proprietari ha scelto questa tipologia contrattuale, il risultato potrebbe essere una diminuzione del gettito complessivo pur in presenza di un numero stabile di immobili locati.
Le ultime dichiarazioni disponibili mostrano comunque che il regime ordinario della cedolare secca resta prevalente: circa 2 milioni di contribuenti applicano ancora l’aliquota del 21%, mentre poco più di 1,1 milioni usufruiscono dell’aliquota agevolata del 10%.
Il mercato degli affitti resta un’incognita
Accanto all’effetto delle aliquote, gli esperti guardano anche all’evoluzione del mercato immobiliare. Una possibile spiegazione del calo potrebbe essere l’aumento degli immobili lasciati sfitti dai proprietari, fenomeno che ridurrebbe naturalmente il numero dei contratti soggetti alla cedolare secca.
Resta inoltre da valutare se una parte delle locazioni sia tornata nell’area dell’irregolarità fiscale, anche se gli ultimi dati disponibili sembrano indicare un miglioramento sotto questo profilo.
Evasione fiscale sugli affitti in diminuzione
L’ultima relazione sull’economia non osservata e sull’evasione fiscale evidenzia infatti una riduzione del tax gap relativo alle locazioni. Nel 2023 il divario tra imposte dovute e imposte effettivamente versate è sceso a 773 milioni di euro, rispetto agli 875 milioni registrati nel 2022. Anche in termini percentuali si osserva un miglioramento, con il tax gap passato dal 10,1% all’8,6%.
Il dato suggerisce che la flessione della cedolare secca non sia necessariamente riconducibile a un aumento dell’evasione, ma possa dipendere soprattutto dai cambiamenti nelle tipologie contrattuali e nelle dinamiche del mercato degli affitti.
