Casa e mattone da investimento non sono la stessa cosa

La casa, grande amore degli italiani. Soprattutto la prima, quella della famiglia e meglio ancora se è posseduta da più generazioni. La seconda casa è quella del tempo libero. E poi quelle per i figli per assicurare loro un riferimento iniziale. Queste tipologie non rientrano strettamente nel “mattone da investimento” anche se con gli anni possono rivalutarsi. Otto italiani su dieci abitano in una casa di proprietà. Non è così in altri Paesi europei come la Germania, che povera non è, dove i proprietari di casa  si fermano a cinque su dieci.

Trascinati da un approccio molto emotivo (la casa focolare, chiara derivazione da un Italia rurale),  gli italiani mantengono lo stesso stato d’animo quando approcciano un acquisto di “muri da investimento” cioè destinati alla miglioria e alla rivendita. O all’affitto più o meno breve.

Se la casa è da investimento la mente dovrebbe essere più fredda e la valutazione più attenta a ogni dettaglio. Una prima riflessione è sul “mattone che non tradisce mai”. Purtroppo si dice così ma non è così e, salvo particolari abitazioni o zone di pregio, proprio in questi anni si è registrata una perdita di valore.

Torniamo indietro di oltre due anni, ai felici momenti pre-pandemia quando le attività non erano vivacissime ma neppure stravolte dai lockdown. L’Istat segnalava un aumento delle compravendite nel primo trimestre 2019 (a conferma dell’interesse a comprare casa) con prezzi in calo dello 0,8% rispetto al primo trimestre del 2018. Nel dato nazionale ovviamente si mischiano aree forti, le metropoli ma non tutte, a fronte di una perdita di valore di altre aree in peggioramento demografico e interessate da perdita di posti di lavoro.

Quando si compra una casa da investimento bisogna saper prevedere l’evoluzione: se c’è flusso di lavoratori e studenti (la pandemia ha insegnato però che si possono fare attività a distanza), se c’è movimento turistico, se il comune è ben servito, lo stato di manutenzione del condominio, le spese e le tasse locali.

C’è evidentemente un rischio affittuario: quindi il grado di solvibilità deve essere massimo e verificato preliminarmente con grande attenzione. Anche se con il Covid molti proprietari di casa hanno dovuto concedere sconti a lavoratori con entrate più precarie e agli studenti tornati a casa.  In caso l’abitazione si trovi in aree interessanti per gli affitti brevi (Airbnb o altro)  vanno calcolati i costi di gestione del cambio ospiti. Sia se effettuato in proprio o se delegato a società specializzate che devono essere remunerate con parte degli affitti.

Insomma gestire il mattone da investimento richiede tempo, informazioni precise sulle nuove costruzioni nel quartiere, saper anticipare alcune novità come ad esempio la modifica del catasto che – nelle intenzioni – porterà a una tassazione per metri quadrati e non più per vani. La prima casa è esclusa dal ricalcolo.

Il proprietario dell’immobile deve scegliere se accordarsi con l’inquilino per un affitto agevolato “3+2” oppure applicare prezzi di mercato. Nel primo caso può beneficiare di alcune agevolazioni fiscali locali o nazionali come l’Imu scontata, cedolare secca al 10% ma non in tutti i comuni. con la pandemia i rendimenti degli affitti sono calati, potranno riprendere con la ripresa dell’economia, dell’attività universitaria e del turismo.