Quando si deve comprare una casa un metodo molto interessante da seguire è quello delle aste giudiziarie. È infatti un ottimo modo per poter risparmiare sull’acquisto di un immobile rispetto al suo effettivo valore di mercato. Il prezzo minore è dato dal fatto che non sono previste delle spese d’agenzia, così come le imposte e i compensi dovuti al notaio sono inferiori e spesso divisi tra creditore e acquirente. Ci sono tuttavia una serie di aspetti da tenere in considerazione quando si acquista una casa all’asta, soprattutto per ciò che attiene la procedura d’acquisto e una serie di costi accessori. Cerchiamo dunque di capire meglio qual è il meccanismo che anima tale processo e quali sono i costi a carico dell’aggiudicatario di un immobile all’asta.
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Casa all’asta, il prezzo
In caso di vendita giudiziaria di un’immobile si dovranno sostenere delle spese riguardati il prezzo dell’immobile stesso – più basso rispetto al costo di mercato – ed una serie di costi accessori. Quest’ultimi cambiano se la casa acquistata viene adibita a prima o seconda abitazione, se il venditore è un privato o una società ed anche in base all’anno in cui si verifica la compravendita.
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Casa all’asta, i costi accessori
Per dare uno schema riassuntivo, possiamo dire che, oltre agli ordinari oneri fiscali relativi al trasferimento dell’immobile, quando ci si aggiudica un immobile all’asta i costi accessori per l’acquirente sono:
- l’assegno per asta giudiziaria a titolo di cauzione. Per partecipare ad un’asta basta una marca da bollo di 16 euro e allegare alla domanda l’assegno circolare con la cauzione obbligatoria, pari al 10% del prezzo offerto in busta chiusa;
- l’imposta di registro (prima e seconda casa). Questa è fissata al 2% se l’immobile acquistato è adibito a prima casa, sale al 9% se si tratta di una seconda casa. Nel caso di asta fallimentare di una società soggetta a Iva, l’imposta è pari al 4% se il bene aggiudicato sarà utilizzato come abitazione principale e dal 10% al 22% se si tratta di abitazione di lusso;
- le spese di condominio. Si fa riferimento in tal caso alle somme non versate dall’esecutato nell’anno in corso e nel precedente;
- il compenso del delegato alla vendita (avvocato o commercialista) indicato dal Tribunale per occuparsi delle incombenze relative trasferimento del bene. L’articolo 2 del dm n. 227 del 15/10/2015 stabilisce che spetta all’acquirente il versamento della metà del compenso riconosciuto al professionista delegato e computato basandosi sul valore dell’immobile. Il calcolo dell’ammontare del compenso è regolato al valore dell’immobile acquistato. Per un prezzo pari inferiore a 100.000 euro l’acquirente dovrà versare un compenso di 550 euro; con un prezzo compreso tra 100.000 euro e 500.000 euro l’acquirente dovrà versare un compenso pari a 825 euro; per un prezzo superiore a 500.000 euro l’acquirente dovrà corrispondere un compenso di circa 1.100 euro;
- l’Iva che sarà da versare soltanto nel caso di acquisto da impresa edile fallita e da società;
- il notaio, in caso si decidesse di dare vita ad un mutuo per poter sostenere l’acquisto dell’immobile all’asta.
