Bolla o non bolla, il mattone pesa sempre di più

di Silvia Vianello

Se partiamo da oltreoceano per capire cosa ci aspetterà nel mercato immobiliare italiano vediamo che i prezzi delle case negli Stati Uniti stanno già iniziando a scendere, per la prima volta nell’ultimo decennio. Incominciano a vedersi i primi segnali di inversione dovuti al costo molto più caro del denaro, dovuto a sua volta all’aumento dei tassi di interesse da parte della Fed.

Qui sotto possiamo vedere il grafico relativo agli Stati Uniti, dove vediamo che l’S&P CoreLogic Case Shiller Index è sceso dello 0.44% nel terzo quater, la prima diminuzione da marzo 2012. Questo indice misura i prezzi delle case in 20 diverse grandi città degli Stati Uniti.

In altre parole semplificando: i mutui sono sempre più cari, c’è meno richiesta di case e, per facilitare la vendita, i prezzi delle case stanno cominciando a scendere. Tutto come da copione. Gli scenari economici alla fine si ripetono molto similmente ogni volta. Sono ciclici.

Ma sono aumentati i tassi anche in Europa, succederà quindi anche ai prezzi delle case in Italia?
In Italia la situazione è più complessa e ci sono vari scenari e variabili da considerare. Ad esempio i tassi di interesse, la crisi demografica, gli stipendi medi, i prezzi attuali delle case in Italia, le differenti località italiane, i prezzi delle materie prime e gli incentivi fiscali. Andiamo quindi subito a vedere alcune di queste variabili che potrebbero impattare negativamente se decidessimo di investire nel caro buon mattone.

Tassi di interesse. Come può impattare il mercato immobiliare un aumento cospicuo dei tassi di interesse da parte delle banche centrali?
Se partiamo dai tassi di interesse, c’è da dire che l’aumento dei tassi da parte della Bce è stato finora sicuramente molto più contenuto rispetto all’aumento dei tassi da parte della Fed. Ciò non toglie che i mutui stiano comunque andando alle stelle anche in Europa. Con sempre più coppie a cui senti dire “eh sì, volevamo comprare casa, ma aspettiamo perché i mutui hanno tassi veramente troppo alti” e se consideriamo che non accenneranno molto probabilmente a diminuire, ma anzi aumenteranno nei prossimi mesi, come già anticipato da Fed e Bce, c’è ben poco da stare allegri. Un aumento dei tassi può generare un aumento di offerta, cioè più case a disposizione, con una diminuzione però della richiesta di case da parte delle persone. Per favorire la vendita le persone dovranno essere esortate a comprare sentendo che stanno facendo un affare e quindi i prezzi delle case sono destinati a scendere per compensare questo eccesso di offerta rispetto alla domanda.

Crisi Demografica. Come può impattare il mercato immobiliare la crisi demografica importante che sta vivendo l’Italia?
Secondo le previsioni dell’Istat, in 10 anni avremo 1 milione di persone in meno e nell’arco di 30 anni ci saranno 5 milioni di abitanti in meno. Con un tasso di natalità dell’1,3 figli circa a coppia. Questo che cosa implica per il Pil e per il mercato immobiliare?
Oggi i lavoratori tra i 20 e i 66 anni sono 36 milioni, tra 10 anni saranno 2 milioni in meno e tra 30 anni 8 milioni in meno. Proiettando questa discesa sul Pil, più a lungo termine, l’Istat afferma che nel 2070 si arriverà a registrare un calo del 30% rispetto agli attuali 1.800 miliardi di Pil. Ovvero, 560 miliardi in meno!

Senza però scomodare il 2070, cosa implica progressivamente questo fenomeno per il mercato immobiliare? Ci saranno sempre meno nuove coppie che si sposano, che a loro volta avranno sempre più case lasciate in dote dai loro genitori. Questo farà aumentare e di molto l’offerta di case a disposizione che queste persone magari vorrebbero vendere e che non riusciranno a vendere se non c’è cambio generazionale. E no, non basterà avere un flusso di persone dall’estero a far aumentare la richiesta di case, perché l’emoraggia di nascite e di persone che lasciano il Paese è più alta rispetto a chi arriva in Italia e perché chi arriva in Italia spesso non ha le condizioni per poter comprare casa.

Un aumento ed un esubero dell’offerta di case in vendita, rispetto alle richieste, faranno inevitabilmente scendere i prezzi delle case.
In più i salari non stanno crescendo proporzionalmente, ed anzi sono fermi al palo rispetto agli altri Paesi Europei, rendendo ancora più complesso ai giovani l’acquisto di una prima casa. Difficoltà anche esasperate dalla mancanza di stabilità contrattuale che attanaglia le nuove generazioni.

Situazione dei prezzi delle case in Italia.
Esiste un indice che misura la situazione e l’andamento dei prezzi delle case in Italia che si chiama Italy House Price Index e che potete trovare qui sotto.

Dal grafico possiamo vedere che la curva si sta piano piano rialzando, ma siamo ancora piuttosto lontani dai massimi precedenti. Questo è un bene o un male?

Se dovesse scoppiare una bolla immobiliare, simile per capirsi a quella del 2008, cosa non così improbabile, questo sarebbe un male. Perché? Perché se in vari altri Paesi i prezzi sono tornati ai livelli precedenti rispetto all’ultima bolla immobiliare, se venisse un’altra bolla avrebbero più spazio per una discesa avendo già portato interessanti guadagni agli investitori, ma in Italia no. E purtroppo i paesi come l’Italia, in cui la risalita dei prezzi è stata più lenta o assente, sono poi quelli che vedono una decrescita dei prezzi anche più rapida.

Differenza tra le diverse zone d’Italia
Non è la stessa cosa comprare a Milano o a Roma rispetto a comprare casa in un piccolo borgo o paese. Certo, è vero. Però se andiamo a vedere l’andamento dei prezzi diviso per città negli ultimi 10 anni vediamo che il prezzo delle case alla fine sembra essersi apprezzato solo a Milano.

Milano è l’unica città in questo campione in cui le case abbiano acquistato valore negli ultimi 10 anni. Tutte le altre grandi città sono in calo, con Torino che si trova penultima in questa speciale classifica, davanti solo a Genova.

La ricerca era stata realizzata dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, che ha analizzato e messo a confronto l’andamento dei prezzi delle abitazioni nelle grandi città italiane negli ultimi 10 anni. Il grafico rappresenta l’andamento dei prezzi tra il 2011 e il 2021, in giallo sono evidenziati i valori massimi e in rosso i valori minimi di ogni singola serie storica.

Posto 100 il prezzo medio degli immobili nel 2011, l’unica città che guadagna valore negli ultimi dieci anni è Milano che nel 2021 si attesta a 111,5, guadagnando quindi l’11,5%. Non proprio dati incoraggianti per chi sta pensando ad un acquisto di immobili a scopo di investimento.
Per fare alcuni esempi: se qualcuno avesse investito a Bologna e Firenze tra il 2011 ed il 2021 avrebbe perso il 7,5% e il 7,9% del proprio valore investito. A Verona avrebbe perso in 10 anni il 15,6%. La città che perde maggiormente è Genova, perdendo in 10 anni il 54,4% del proprio valore. Al penultimo posto si piazza Torino dove in 10 anni i prezzi sono diminuiti del 35,6%. Non va molto meglio Roma che, rispetto al 2011, ha un ribasso dei valori del 31,5%.

Siamo di fronte a situazioni in cui si stanno cercando incentivi per convincere le persone a rispostarsi nei piccoli borghi perché se la situazione non è rosea nelle grandi città vi lascio immaginare come va e come andrà il mercato delle case nei piccoli paesini.

Prezzi delle materie prime
2022 anno complesso per quanto riguarda le Materie Prime necessarie alla costruzione di nuovi edifici e non solo. Prezzi alle stelle delle materie prime, ritardi nelle consegne, e chi più ne ha più ne metta con i problemi legati alla supply chain, rischiano seriamente di far saltare per aria i piccoli costruttori che si vedono impossibilitati a finire i palazzi in costruzione per mancanza di fondi dovuti agli incrementi inaspettati dei costi, o ad altri colli di bottiglia nell’approvvigionamento. I costruttori a volte vivono ritardi anche per cause a loro non imputabili, ma dovute ai loro stessi fornitori. I prezzi alti delle materie prime vengono ancora scaricati ora sugli acquirenti con prezzi di vendita più alti, ma a loro volta questi acquirenti potrebbero in futuro non riuscire poi a rivendere gli immobili allo stesso prezzo o ad un prezzo più alto sperando in un profitto che poi, come abbiamo visto nel punto precedente, potrebbe non arrivare mai. Restando in tema materie prime ma vedendo la cosa da una diversa prospettiva, va da sé che le case a classe energetica migliore avranno maggiori probabilità di mantenere un prezzo più elevato rispetto a quelle in cui la classe energetica non sia competitiva.

Incentivi fiscali

Se parliamo invece di incentivi fiscali e ristrutturazioni qui si apre un altro cinema.
Tema super bonus. Cosa ha generato? Un po’ di caos tra persone che alla fine ci hanno messo soldi, senza neanche contrattare un minimo sui prezzi, pensando gli tornassero indietro e che invece non vedranno il becco di un quattrino per “problemi di forma”. Della serie io ristrutturo e poi mi ritornano ed invece buonanotte. Ma il tema non è neanche tanto questo, quanto il fatto che il super bonus ha creato un’enorme domanda di lavori di ristrutturazioni che è in realtà artificiale, e non destinata a durare quando i bonus non ci saranno più e questo è nuovamente il preludio di una bolla che presto può scoppiare.

In più si è creata una marea di lavoro da fare, e da fare anche velocemente. Questo impatterà la qualità degli stessi immobili perché lavori fatti in fretta sono anche, spesso, lavori fatti male. Qualità più scadente vorrà anche poi dire nuovamente prezzi degli immobili che scendono nel tempo. In più ormai le aziende edili si sono strutturate per gestire il picco di lavoro, ma quel picco di lavoro non ci sarà più e che ne sarà di chi ora sta lavorando e poi lavoro non ce ne sarà più? Li mandiamo tutti a casa?

Se parliamo di mercato immobiliare per investimenti cosa implica tutto questo?
Non ci vuole un genio a capire che si prospettano anni duri per chi vuole investire nel mercato immobiliare ora. Perché il tema per gli investitori non è SE scoppierà una bolla immobiliare, ma QUANDO scoppierà. Certo è difficile generalizzare perché è diverso se una persona vuole investire in mercato immobiliare come prima casa per viverci o se come investimento. E diverso se si compra come investimento per affitti brevi, ad esempio con Airbnb, o per affitti lunghi. E diverso ancora se per affitti privati o commerciali. E diverso ancora se stiamo parlando di nord o sud o città o periferia.

Però, anche se ci saranno sicuramente ancora buoni affari là fuori, tutti i punti precedenti (ed anche altre svariate variabili quali ad esempio questioni fiscali o legislative che per semplicità vi risparmio) dovrebbero comunque essere considerate dagli investitori che stanno pensando adesso di comprare case in Italia con finalità di investimento. Perché, se queste condizioni non cambieranno, siamo di fronte ad una tempesta perfetta dove i prezzi sono inesorabilmente destinati, prima o poi, a scendere. E se sbagli ad investire, il rischio di trovarti fra qualche anno con un immobile che ha perso il proprio valore, se non è quasi certo, è sicuramente altissimo.