Bloccare o ridimensionare gli affitti brevi può ridurre il numero di appartamenti destinati ai turisti, ma non significa necessariamente aumentare l’offerta di abitazioni disponibili per i residenti. È il nodo al centro del dibattito europeo sulla crisi abitativa, riacceso dalla proposta della Commissione europea sull’Affordable Housing Act, che potrebbe consentire alle amministrazioni locali delle aree caratterizzate da forte pressione abitativa di introdurre misure più restrittive sulle locazioni turistiche.
A interrogarsi sull’efficacia di queste politiche è anche l’Istituto Bruno Leoni, che, secondo quanto si legge su Il Sole 24 Ore, ha passato in rassegna alcune delle esperienze più significative degli ultimi anni. Dalle restrizioni adottate in città come Berlino, Lisbona e New York emerge un quadro non univoco: le norme possono effettivamente ridurre gli annunci di affitti brevi, ma il passaggio degli immobili verso il mercato delle locazioni residenziali non è automatico. E, soprattutto, gli effetti sui canoni possono rivelarsi contenuti.
Lisbona, il blocco delle nuove licenze e il valore delle case
Un caso significativo è quello di Lisbona. Nel 2018 la capitale portoghese introdusse uno stop alle nuove registrazioni per gli alloggi destinati alle locazioni turistiche in alcune aree del centro storico, dove la presenza di queste abitazioni aveva superato il 25% del totale.
Secondo gli studi richiamati dall’Istituto Bruno Leoni, la misura avrebbe avuto anche una conseguenza sul mercato immobiliare. Nelle zone interessate dal provvedimento, il valore delle abitazioni sarebbe diminuito fino al 20% rispetto alle aree limitrofe utilizzate come confronto.
Il meccanismo è legato anche alla perdita di una possibilità di utilizzo dell’immobile. Con il venir meno della possibilità di destinarlo ai turisti, una parte del valore associato a quella specifica attività economica si sarebbe ridotta.
Barcellona, meno case turistiche ma più irregolarità
Anche Barcellona ha scelto da tempo una linea restrittiva. Nel 2014 la città catalana sospese il rilascio di nuove autorizzazioni per gli appartamenti turistici e, tre anni più tardi, introdusse un piano urbanistico per disciplinare la distribuzione delle strutture ricettive.
Il caso spagnolo mostra però un’altra conseguenza possibile delle restrizioni: quando l’attività regolare diventa più difficile, una parte dell’offerta può spostarsi verso il mercato non autorizzato. Il risultato è un sistema nel quale il numero delle strutture ufficiali può diminuire senza che la domanda turistica venga necessariamente meno.
New York, la stretta sugli affitti brevi
Negli Stati Uniti, uno dei casi più osservati è quello di New York. La normativa limita fortemente la possibilità di affittare per meno di 30 giorni un intero appartamento quando il proprietario o residente non è presente nell’abitazione.
La stretta è diventata ancora più incisiva dal settembre 2023, con l’entrata in vigore della Local Law 18, che impone agli operatori di registrarsi e alle piattaforme di verificare l’iscrizione prima di consentire le prenotazioni.
Il confronto tra la situazione precedente e quella successiva alla nuova disciplina mostra una drastica contrazione degli annunci. Secondo il confronto riportato dal Wall Street Journal, si è passati dalle circa 38.500 unità presenti su Airbnb all’inizio del 2023 a circa 3mila affitti brevi legali nel 2025.
La riduzione dell’offerta turistica, tuttavia, non si è tradotta automaticamente in una maggiore disponibilità di abitazioni a prezzi più bassi. Nel frattempo, gli operatori alberghieri hanno beneficiato della minore concorrenza proveniente dalle locazioni di breve durata.
La strategia europea punta a più strumenti
È proprio questo il punto che rende centrale il dibattito sul futuro degli affitti brevi in Europa. La questione non riguarda soltanto quanti appartamenti destinati ai turisti debbano essere eliminati, ma soprattutto cosa accade a quegli immobili una volta introdotte le restrizioni.
L’approccio delineato dalla Commissione europea con l’Affordable Housing Act mira a lasciare alle amministrazioni locali un ventaglio più ampio di strumenti per intervenire nei territori caratterizzati da una forte pressione sul mercato abitativo.
La logica, quindi, non sarebbe necessariamente quella di replicare ovunque il modello dei divieti. I Comuni potrebbero combinare limitazioni, regole e altri interventi in funzione delle caratteristiche del mercato locale.
Gli esempi internazionali mostrano infatti che ridurre gli affitti brevi e aumentare l’offerta di case per i residenti sono due obiettivi collegati, ma non necessariamente coincidenti. Perché un appartamento sottratto al mercato turistico torni effettivamente a disposizione di chi cerca una casa, il passaggio verso la locazione residenziale deve essere conveniente e concretamente possibile. Ed è proprio su questo punto che l’efficacia delle restrizioni resta al centro del confronto tra economisti, amministrazioni e operatori del settore.
