affitti brevi
Marco Celani presidente Aigab

In un giorno solo sono arrivate due novità che cambieranno il settore degli affitti brevi. La prima arriva dall’agenzia delle entrate, che ha confermato che la cedolare secca con aliquota al 26% si applica solo a partire dal secondo immobile dato in locazione. Il primo aè al 21%. La seconda è un pronunciamento della Cassazione, che non è ancora effettivo, non essendosi riunita con tutte le sezioni, ma che potrebbe allargare il mercato dell’affitto alle imprese. La cedolare secca verrà applicata anche ai privati che affittano a imprese, che oggi, invece, devono pagare l’Irpef sui compensi. «É uscita una pronuncia della cassazione nel caso in cui il conduttore sia una persona giuridica secondo la cassazione se un proprietario affitta a una persona giuridica può comunque beneficiare di cedolare secca. Questa è una grande notizia» spiega Antonio Rainó, responsabile marketing di Wonderful Italy.

Cosa cambia con gli affitti brevi con la cedolare secca 

Nulla cambia invece per la prima o unica abitazione affittata che sconta l’aliquota al 21%.  Con la circolare dell’agenzia delle entrare sono arrivate nuove regole anche per gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici di locazioni che, all’atto del pagamento al locatore, dovranno sempre operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% a titolo d’acconto indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario. Il proprietario che mette in locazione diverse unità ha comunque la possibilità di sceglierne una per ciascun periodo d’imposta per cui fruire dell’aliquota ridotta del 21%. La scelta andrà indicata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta d’interesse. La nuova aliquota del 26% si applica sui redditi di locazione maturati dal 1° gennaio 2024, a prescindere dalla data di stipula dei relativi contratti e dalla percezione dei canoni.

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Cosa cambia per gli intermediari negli affitti brevi

Gli intermediari, tra cui i gestori di portali telematici, che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti di locazione dovranno operare sempre, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento, a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni, all’atto del pagamento al beneficiario, indipendentemente dal regime fiscale che quest’ultimo ha scelto. Dal canto suo, il locatore dovrà determinare l’imposta (ordinaria o sostitutiva) dovuta, scomputare le ritenute d’acconto e corrispondere l’eventuale saldo entro il termine per il versamento delle imposte sui redditi.

Linee guida per non residenti – Gli intermediari non residenti Ue ed extra-Ue che hanno una stabile organizzazione in Italia operano attraverso la stessa. I soggetti residenti in uno Stato membro dell’Unione europea che non hanno una stabile organizzazione in Italia possono adempiere direttamente agli obblighi o nominare un rappresentante fiscale in Italia. I soggetti extra-Ue con una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione assolvono agli adempimenti tramite la stabile organizzazione e, in mancanza di questa, devono invece nominare un rappresentante fiscale.

 

La soddisfazione delle associazioni di categoria

Sono, dunque, lontani i tempi nei quali il governo e l’Aigab, l’associazione dei gestori, erano ai ferri corti. Oggi il settore sembra essere normato in modo completamente diverso, anche perché il nuovo regime nel quale entra la cedolare tocca sopratutto i cosiddetti multiproprietari, che rappresentano una minoranza. «Per noi è un problema relativo. – dice Marco Celani a.d. di Italianway e presidente di Aigab – Abbiamo stimato che i multiproprietari sono il 4% del totale per cui non impatta il portafoglio degli immobili oggi on line. Chi ha una casa al mare già on line  e vorrebbe affittarne un’altra magari è un po’ più scoraggiato. Al contrario la sentenza della Cassazione può far crescere il mercato. Oggi affittare alle aziende non è conveniente. Magari chi ha una casa che va sistemata, vorrebbe affittarla a un’impresa, che effettua i necessari interventi per poi ri-affittarla, oggi non conviene, ma con il pronunciamento della Cassazione cambierebbe tutto».