Il turismo extralberghiero a Pasqua e Pasquetta ha fatto boom, ma la ministra al ramo, la meloniana Daniela Santanchè, è preoccupata e parla di “far west” per dare un’immagine – assai eloquente, a dire il vero – della superfetazione di bed&breakfast, affittacamere e appartamenti short-term che da anni ormai si sono ritagliati un posto sempre più preminente nell’offerta ricettiva del Belpaese.
Affitti brevi, come funziona
Una panacea sotto tanti punti di vista – specie nel caso dei piccoli centri dove non ci sono alberghi o altre strutture attrezzate ad accogliere turisti e viaggiatori – una iattura per altri, almeno a sentire la Santanchè e tutti quelli (e non sono pochi) che puntano il dito contro gli abusi e la “formula affitti brevi” usata per mettere a reddito decine di appartamenti spesso in barba al fisco e agli albergatori onesti.
Ma dove sta la verità? Il comparto extra-alberghiero e la conversione di spazi residenziali in hospitality(B&B, case-vacanza, foresterie) non sono più nuove frontiere ma fenomeni ormai consolidati del turismo 2.0 che, alimentati dall’incoming via web, fanno comodo a tutti (sia a chi affitta che a chi alloggia) e con i quali – piaccia o no – bisogna fare i conti. A maggior ragione in un Paese che non ha (più) abbastanza posti letto per far fronte alla domanda crescente nel settore turistico. Resta il problema della sostenibilità del business di contro a quella deregulation che invece fa prosperare i furbetti e abbassare la qualità generale dell’offerta.
Economy ne ha parlato con Marco Celani, 48 anni, manager proveniente dalla finanza e dal 2016 convertitosi agli affitti brevi al punto da diventare, dopo aver assunto la carica di amministratore delegato di Italianway – primo operatore sul mercato italiano degli affitti brevi per destinazioni coperte e numero di immobili contrattualizzati – Presidente dell’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi AIGAB, fondata dai big player del settore per garantire rappresentanza istituzionale appunto ai cosiddetti “property manager” che oggi vantano un giro di affari di 150 milioni di euro, 20 mila case gestite, 500 dipendenti diretti e 2500 nell’indotto.
Celani, la Santanchè ci è andata giù pesante sugli affitti brevi… siete pronti a una stretta?
Al Ministro del Turismo abbiamo ribadito che siamo a favore di una regolamentazione del settore che premi la professionalità e il rispetto delle regole, che sono da sempre proprie dei gestori professionali come noi e che, dall’altra parte, riteniamo inaccettabili limitazioni della libertà d’impresa e sulla proprietà privata. E abbiamo ribadito di essere a disposizione del Governo per definire i migliori standard di accoglienza, armonizzare le normative nazionali e far sparire dal mercato sommerso e improvvisazione. Abbiamo chiesto anche di intervenire sulla schizofrenia costituita dalla possibilità per le Regioni, ma soprattutto per i Comuni, di interferire con norme nazionali e introdurre restrizioni di fatto mediante i regolamenti urbanistici.
Cioè? Faccia qualche esempio.
Non si capisce perché stando al Regolamento urbanistico del Comune di Roma una casa con 100 mq di superficie sia abitabile da 6 persone con affitto 4+4 ma, a seconda di come è tagliata, diventi abitabile da sole 3 persone per soggiorni fino a 29 notti! Allo stesso modo non si capisce perché per il Regolamento urbanistico del Comune di Sirmione una casa per essere affittata online – la stagione dura 3 mesi sul Garda – debba avere due posti auto mentre per essere abitata normalmente non sia previsto alcun requisito. In entrambi i casi, i Comuni scoraggiano la gestione imprenditoriale e trasparente e costringono i proprietari di case a gestioni opache.
Anche i sindaci chiedono interventi al Governo. Mentre le organizzazioni chiedono solo di “sistemare la regolamentazione in essere”. Ma è una caccia alle streghe o una giusta crociata?
Non sono i dati AIGAB a smentire i Comuni; sono i dati ISTAT che dimostrano in modo inequivocabile che lo spopolamento delle città italiane è cominciato molto prima del successo degli affitti brevi. In alcune città, come Venezia ad esempio, i dati ISTAT dimostrano esattamente che a fronte di una decrescita demografica iniziata nel lontano 1969, si è avuta un’inversione di tendenza proprio con il fenomeno dell’accoglienza estesa alle case.
Lo svuotamento di interi quartieri non è dimostrato in nessuno dei casi sollevati dai Comuni che troviamo sulla stampa. Gli affitti brevi nelle maggiori città pesano da meno del 2%, come a Milano, a meno del 20%, come nel centro di Firenze. Pesano, in altre parole, sempre meno delle seconde case inutilizzate. I Sindaci fanno finta di non sapere che l’estensione delle ZTL, ad esempio, rende più gradevole la vita dei turisti ma fa scappare i residenti. Il desiderio di case nuove, spaziose e ad alta efficienza energetica spinge le giovani coppie verso nuove aree. Sono solo alcuni dato di fatto concreti.
Sta dicendo che il fenomeno “svuotamento dei centri urbani” non è una conseguenza del proliferare degli affitti brevi ma è al contrario?
Dico che i residenti se ne vanno per tanti motivi. Il primo è demografico. Gli anziani che scompaiono non sono sostituiti da un adeguato numero di giovani. Ogni anno perdiamo 200mila italiani. Chi ha vissuto nei centri storici tutta la vita era abituato a case scomode; super centrali sì ma senza parcheggio, magari ai piani alti e senza ascensore o senza balcone, terrazze o in generale senza uno spazio esterno. Chi le eredita, e parliamo delle giovani generazioni che hanno mutate esigenze, non vuole abitarle e può affittarle o venderle.
Spesso si preferisce affittarle a breve perché mancano adeguate tutele nei confronti dei proprietari a fronte di morosità, o perché non si è ancora deciso cosa fare dell’immobile che però nel frattempo è sottoposto a tassazione mentre i proprietari devono tirare fuori soldi anche per manutentarlo. Negli ultimi 10 anni sono andati all’estero 260mila giovani laureati. Dove sono le politiche per incentivarli a tornare? L’attività di Property Manager è una delle opportunità concrete per chi vuole diventare imprenditore nel proprio luogo di origine e non essere costretto ad abbandonarlo.
Nel frattempo il ministro ha detto anche che non esiste una mappatura e non si capisce quanti sono gli affitti brevi e dove sono. Lei che dati ha?
In Italia solo il 10% delle seconde case inutilizzate (6,3 milioni, dato ISTAT) è attualmente valorizzato con gli affitti brevi (600mila case). La maggior parte di queste appartiene a famiglie italiane che con fatica le hanno acquistate e se le sono tramandate, di generazione in generazione. Proprietari italiani che spesso hanno bisogno di contare sulla messa a reddito del proprio immobile come risorsa integrativa fondamentale per il famoso “fine mese” e che sono stati già scottati da pessime esperienze nel campo degli affitti 4+4 (morosità e tasso di insolvenza arrivato al 25%, anni di spese e battaglie legali ecc).
E quante di queste 600 mila case sono gestite in maniera professionale?
Sono circa 200mila quelle gestite da aziende per conto dei proprietari. Complessivamente, gli operatori professionali sono tra i 20 e i 30mila, con un indotto nel mondo del lavoro tra 120 e 150mila persone.
Aggiungo un caso concreto: gli alloggi promossi on line a Milano con finalità di affitti brevi sono soltanto l’1,6% delle case esistenti in Città. Possibile che quell’1,6% di case online, per il 95% di proprietà di singoli proprietari che li gestiscono in modo diretto o li affidano a gestori professionali, siano il problema? Possibile che improvvisamente Milano possa essere paragonata a Venezia che ha tutt’altre problematiche ed emergenze?
E qual è la verità, invece?
Penso che la domanda che dovrebbe farsi il Comune è: perché ci sono quasi centomila case sfitte a Milano? Perché i milanesi non si fidano ad affittare a lungo termine? Perché il pubblico non ha il denaro e non è in grado di gestire in modo efficiente il proprio patrimonio immobiliare? Siamo sicuri che la risposta a queste domande sia la restrizione del diritto di proprietà di migliaia di cittadini, affrontare questa esigenza con limitazioni alla libertà d’impresa e al mercato e la gestione pubblica del mercato degli affitti? Noi non ne siamo convinti e crediamo che migliaia di cittadini italiani siano dello stesso avviso.
Deve ammettere però che con l’esplosione di nuove forme di turismo alternativo e con le infinite possibilità di viaggiare che oggi offre Internet, in Italia tantissima gente si è messa ad affittare case e non sempre con tutti i crismi del caso…
Come AIGAB abbiamo l’interesse a tutelare il mondo degli affitti brevi e l’armonizzazione delle regole che chiediamo vengano rese uniformi su tutto il territorio nazionale. È chiaro che nell’incertezza normativa e nell’incapacità delle autorità di censire e monitorare gli operatori, vediamo nel mercato situazioni di grandi squilibri tra i Property Manager che si attengono con fatica ed esborso economico alle regole e i soggetti che agiscono in modo non professionale.
Sicuramente la stampa è critica sul settore perché trae cattivi esempi da abusi o da host non strutturati. Il nostro obiettivo è di convincere le istituzioni a riconoscere formalmente il ruolo del Property Manager, in modo da renderlo ovunque soggetto controllato.
E le regole invocate dal ministro del Turismo in questo non aiuterebbero?
Le esperienze degli altri Paesi europei, che hanno agito reprimendo il fenomeno ma senza realmente comprenderlo, ci insegnano che ogni ipotesi di restrizione o limitazione indiscriminata produrrebbe ulteriore sommerso e il dilagare dell’illegalità.
Se è vero, infatti, che molte città europee hanno introdotto restrizioni, è altrettanto vero che, per ammissione dell’Unione Europea nell’introduzione al nuovo Regolamento che ha riconosciuto nero su bianco i benefici dei cosiddetti affitti brevi, non sono state efficaci: molte sono state dichiarate illegittime o incostituzionali, la maggior parte sono inapplicate. Basti pensare ad Amsterdam, che ha bandito gli affitti brevi e ha oggi gli affitti a lungo termine più alti d’Europa.
E della proposta dei sindaci di creare piattaforme per gli affitti brevi turistici con una soglia di 90 giorni all’anno per autorizzare licenze valevoli 5 anni, che ne dice? Potrebbe essere un modo per frenare le illiceità?
Non si tratta di calcoli algebrici farlocchi e che potrebbero essere facilmente impugnati. Per vivere in un posto ci vuole un motivo. Venezia è stata un grande centro di commercio e di cultura per secoli. Ma è da ormai una cinquantina d’anni che lo spopolamento di Venezia è iniziato e l’unico motivo per chi continua a risiedere in centro è lavorare nel turismo. I dati registrano che dal 2015 al 2020 sono aumentati i residenti, guarda caso quando crescevano gli affitti brevi. Poi con il Covid c’è stato un nuovo declino.
Sono le attività produttive che attirano residenti, non le ordinanze comunali. Le restrizioni annunciate diminuiranno il valore degli immobili a Venezia, gli investimenti, il numero di presenze e quindi dei residenti. È verso questo scenario che sta andando la Città, è già scritto.
E cosa bisognerebbe fare invece?
Un recente studio del Politecnico di Torino dimostra, a partire dai dati, che gli affitti brevi nelle zone spopolate consentono di rendere note e interessanti per i turisti, aree in via di spopolamento. Lo studio riporta un incremento medio del 10% circa in tutti i settori indotto dell’ospitalità: ristorazione, cultura, trasporti. L’aumento di casi di microimprenditorialità legata a piccoli investimenti dei proprietari per dare in gestione dimore sottoutilizziate a property manager porta ad un aumento del PIL locale, dei residenti e degli investimenti successivi.
I borghi si riqualificano e le case diventano una fonte di reddito e non più una fonte di passivo per le famiglie che le ereditano. L’elemento chiave di questo processo virtuoso è la figura del Property Manager come soggetto che sollecita le ristrutturazioni e la messa a reddito attraverso la promozione online che va incoraggiata e non limitata.
Oggi come funziona il sistema degli affitti brevi?
Con il lavoro dei gestori professionali che, da imprenditori, hanno come obiettivo quello di creare valore per i proprietari degli immobili, per i viaggiatori, per i dipendenti e gli azionisti delle rispettive società. Lo Stato che trattiene quasi la metà del PIL che produciamo dovrebbe creare regole a livello nazionale, semplici, stabili nel tempo e che non cambino a distanza di pochi km. Se l’intento del Ministro è armonizzare le regole come del resto abbiamo capito, siamo d’accordo con lei. Non crediamo che estendere restrizioni come quella di Venezia sia utile per il Paese. In ogni caso attendiamo le modalità attuative di ciò che è stato solo più o meno velatamente annunciato, sicuri che si tratterà di una palese violazione della proprietà privata difesa dalla Costituzione. Contrariamente a quanto si pensi, il mercato italiano degli affitti brevi è il più regolato d’Europa. Regole però troppo spesso non omogenee tra Comuni o Regioni limitrofe.
Servirebbe solo più omogeneità, insomma…
Sarebbe auspicabile un’unica procedura, che disciplini i requisiti per le case gestite con affitti di durata inferiore ai 30 giorni (oggi gestita a livello comunale con tutte le discrasie del caso): la definizione dei requisiti delle case vacanza a livello comunale non consente omogeneità a livello nazionale e quando i criteri sono impostati in modo troppo rigido diventano il più grande stimolo al sommerso. Per far funzionare davvero il sistema basterebbero poche azioni concrete: prevedere nell’ambito della banca dati nazionale un unico codice nazionale per la promozione di case online, un’unica modalità di controllo nazionale e sanzioni certe per i trasgressori; definire con le Regioni un protocollo unico attraverso il quale attivare case vacanze sul territorio nazionale, in modo da favorire il rispetto delle regole e semplificare il lavoro degli operatori con dimensione nazionale; promuovere di concerto con le Regioni procedure di attivazione snelle e digitalizzate, senza lasciare spazio ad equivoci: pochi click e zero costi per passare dall’affitto breve al transitorio senza valutazioni arbitrarie da parte di funzionari pubblici; adottare un unico software a livello nazionale (possibilmente quello già in uso in 6 regioni italiane) per gli adempimenti; definire un meccanismo quadro nazionale per la identificazione e la raccolta della tassa di soggiorno ed infine rivedere il meccanismo che regola il canone RAI per le strutture ricettive promosse tramite gli affitti brevi.
Confedilizia e altre organizzazioni rappresentative sostengono che “non è giusto trasformare obbligatoriamente in imprenditore il proprietario che intenda locare per periodi brevi più di quattro appartamenti”.
I property manager professionali rappresentati da AIGAB sono gestori di singole unità immobiliari che agiscono in nome e per conto dei proprietari italiani che molto spesso si trovano in difficoltà di fronte alla mole di adempimenti fiscali e normativi previsti per essere in regola e preferiscono quindi affidarsi a dei professionisti per non incorre in sanzioni. Di fatto siamo controllori e regolatori del mercato: siamo garanti dei proprietari che vogliono mettere a reddito un immobile di proprietà senza incorrere in sanzioni, visti i mille adempimenti difficili da espletare. E siamo i garanti delle Istituzioni perchè agiamo da sostituto d’imposta, versiamo la cedolare secca, raccogliamo e versiamo ai Comuni l’imposta di soggiorno, facciamo emergere l’IVA. Dove siamo noi non possono esserci opacità e sommerso. In altre parole, siamo la figura professionale chiave di raccordo tra i proprietari e le Istituzioni; non un nemico da combattere ma un valore per l’occupazione sana e per l’indotto che generiamo sui territori operando nella piena legalità.
Quanto alla limitazione a 4 appartamenti di proprietà per definire l’esistenza di attività imprenditoriale, francamente pensiamo sia pressoché inutile ai fini di una seria ed efficace regolamentazione del mercato. I proprietari di più di 4 case persone fisiche che lavorano con gestori professionali sono già sostanzialmente tutti imprenditori: ricordo bene che quando si iniziò a parlare della norma, verificammo che sulla totalità dei circa 4mila e 500 proprietari, persone fisiche, che avevano affidato la gestione dei propri immobili alle cinque aziende fondatrici di AIGAB, quelli che possedevano più di 4 appartamenti erano solo dieci: lo 0,2% dei proprietari. La realtà è che iI proprietari di molti appartamenti dedicati agli affitti brevi operano tutti sotto forma di società e non sono quindi soggetti a cedolare secca.
Parliamo del fisco: qualche anno fa si era parlato di alzare la cedolare secca per far emergere il nero…
Se lo Stato desse attuazione alle norme esistenti ed ai controlli previsti sarebbe già un passo avanti… Il vacation rental vale circa 10 miliardi di euro, di cui quasi 7 intermediati da Online Travel Agencies straniere (Booking.com, Airbnb, Expedia, ecc.). Secondo le stime del nostro Centro Studi, lo Stato dovrebbe essere in grado di raccogliere già oggi circa 1 miliardo l’anno da cedolare secca e 300 milioni da IVA su commissioni di gestione.
Il Governo può porsi l’obiettivo di facilitare l’immissione di case già esistenti online, semplificando la normativa, puntando al raddoppio in 3 anni, ottenendo 20miliardi di valore del comparto che possono valere 50miliardi di PIL complessivo, di cui 2,6miliardi dovrebbero essere a titolo di cedolare secca e IVA su commissioni (senza contare la tassa di soggiorno, i maggiori introiti per fiscalità da nuovi contributi, IRPEF, IRAP, IRES). Per non parlare della forza lavoro: le persone impiegate nel settore possono arrivare a 300mila, sempre più stabili con l’allungamento delle stagionalità e professionalizzati grazie alla digitalizzazione.
In passato vi lamentavate di non avere legittimazione da parte delle istituzioni: oggi per l’ospitalità extra alberghiera è cambiato qualcosa?
Siamo molto attivi con incontri istituzionali ed in particolare la recente audizione presso la Commissione Politiche dell’Unione Europea del Senato è stata un momento importante per la regolamentazione del settore in quanto, sulla base della memoria che abbiamo presentato come AIGAB, il Senato ha inserito nel testo di accompagnamento del nuovo Regolamento Europeo la necessità e l’opportunità di riconoscere la figura del Property Manager come soggetto alleato delle Istituzioni nella raccolta e trasmissione delle informazioni e nell’eseguire gli adempimenti per conto dei proprietari.
Siamo fiduciosi che in sede europea questo riconoscimento si traduca in un coinvolgimento di noi operatori nella definizione delle prossime leggi sul settore in ottica di semplificazione e armonizzazione a livello comunitario. Come ricordato prima, sempre recentemente abbiamo partecipato a Roma al tavolo di lavoro promosso dal Ministro del Turismo e stiamo incontrando gli Assessori delle principali città italiane. Stiamo inoltre contribuendo alla normativa europea, sia in ambito raccolta dati che prossimamente sull’applicazione dell’IVA nelle transazioni digitali. La cosa più importante oggi è far capire che la gestione degli immobili è un’industria, che porta soldi dall’estero contribuendo in positivo alla bilancia dei pagamenti e che genera indotto non delocalizzabile migliorando gli attivi di questo paese.
Insomma, il property manager è un alleato delle Istituzioni, della Città e della sua Amministrazione anche nella raccolta dati, fondamentale per poter misurare il fenomeno, che è complesso, e valutare gli impatti sulle comunità locali.
Siamo una categoria di imprenditori a tutti gli effetti che creano lavoro e occupazione; gestiamo legalmente e professionalmente immobili; facciamo emergere la cedolare secca che tratteniamo e versiamo al fisco per conto dei proprietari, così come la tassa di soggiorno che versiamo ai Comuni e le segnalazioni quotidiane a Questura e ISTAT. Anche per questo chiediamo alle Istituzioni, a tutti i livelli, di essere sempre coinvolti in tutte le occasioni ed i tavoli di lavoro tecnico per condividere dati e informazioni prima di imporre ulteriori obblighi o restrizioni al settore. Eppure, c’è chi pensa che sia normale continuare a normare senza prima consultare chi è sul campo ogni giorno. Assurdo.
