Il mercato degli affitti brevi entra nel mirino di Bruxelles, mentre in molte città europee trovare una casa a prezzi accessibili è diventato sempre più difficile. La Commissione europea ha presentato il nuovo Affordable Housing Act, una proposta di regolamento che punta a creare un quadro comune per individuare le aree caratterizzate da forte pressione abitativa e stabilire principi condivisi per gli interventi delle autorità pubbliche.
Affitti brevi, cosa cambia con le nuove regole Ue
Il punto più delicato riguarda gli affitti brevi, diventati negli ultimi anni una componente sempre più rilevante del mercato immobiliare e turistico europeo. Secondo la Commissione, la crescita delle locazioni tramite piattaforme online può contribuire, in alcune aree, a ridurre la disponibilità di abitazioni per i residenti e ad alimentare la pressione sui prezzi.
La nuova proposta introduce quindi un metodo comune per individuare le cosiddette aree sotto stress abitativo. Tra gli indicatori considerati ci sono il rapporto tra prezzi delle abitazioni e redditi e la sua evoluzione nel tempo. A questi elementi deve aggiungersi almeno una fonte di pressione sul mercato, come uno squilibrio tra domanda e offerta, dinamiche demografiche o l’impatto degli affitti brevi sulla disponibilità e sull’accessibilità delle case.
Una volta individuata una situazione di particolare tensione, le autorità potranno valutare interventi mirati. Ma dovranno essere in grado di dimostrare il legame tra la misura adottata e il problema abitativo locale.
Bruxelles pensa ad una stretta
La novità non equivale dunque a un divieto europeo degli affitti brevi. La Commissione lascia agli Stati e alle amministrazioni locali la possibilità di decidere se intervenire e con quali strumenti, purché le misure siano giustificate, necessarie e proporzionate.
Lo stesso principio vale per eventuali limitazioni sull’utilizzo delle abitazioni, comprese quelle destinate alle locazioni di breve durata o gli immobili che rimangono vuoti. L’obiettivo è evitare che interventi locali possano tradursi in restrizioni sproporzionate e creare ostacoli al funzionamento del mercato unico.
Per le piattaforme del settore, da Airbnb a Booking.com, il nuovo quadro rappresenta comunque un passaggio rilevante. Il settore si trova infatti davanti a un’evoluzione normativa che punta a rendere più trasparente il mercato e a rafforzare la capacità delle autorità di intervenire nelle zone dove la pressione abitativa è maggiore.
Un mercato in forte crescita
Il tema arriva mentre gli affitti brevi hanno assunto un peso crescente nel mercato europeo dell’ospitalità. La Commissione rileva che nel 2025 gli ospiti hanno trascorso 951,6 milioni di notti in alloggi per soggiorni brevi prenotati attraverso piattaforme online. Dal 2018 al 2024 il settore è inoltre cresciuto di quasi il 93%, trasformandosi in molte destinazioni da fenomeno prevalentemente occasionale a vera attività commerciale.
La crescita ha prodotto benefici per proprietari, turisti e attività locali, creando nuove fonti di reddito e sostenendo il turismo. Ma nelle destinazioni più richieste l’espansione degli affitti brevi può entrare in concorrenza con il mercato residenziale e ridurre l’offerta disponibile per chi vive stabilmente nelle città.
Più trasparenza per le piattaforme
Il nuovo regolamento si inserisce inoltre in un percorso europeo già avviato. Dal 20 maggio 2026 è applicabile il regolamento Ue 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati relativi agli affitti brevi. Le nuove regole prevedono, tra l’altro, sistemi di registrazione degli immobili e la condivisione periodica dei dati sulle prenotazioni con le autorità pubbliche.
Il nuovo Affordable Housing Act aggiunge quindi un tassello ulteriore: accanto alla maggiore trasparenza sul mercato, Bruxelles vuole creare un quadro giuridico comune che permetta di gestire in modo più omogeneo le situazioni di emergenza abitativa, lasciando però alle autorità locali la possibilità di adattare le soluzioni alle caratteristiche delle singole città.
La questione degli affitti brevi diventa così parte di una strategia più ampia sulla casa. La Commissione stima infatti che l’Unione europea abbia bisogno di oltre 2 milioni di nuove abitazioni all’anno entro il 2035 per tenere il passo con la domanda.
